Договор аренды части земельного участка: образец документа, а также возможность найма доли надела без межевания

Буква закона

Оформление арендных отношений на долю земли представляет собой соглашение между двумя сторонами, при котором одна сторона предоставляет в пользование долю своего надела другой стороне.

По статье 260 ГК собственник земли имеет право совершать с ней любые сделки. По статье 6 ЗК объектом соглашения может быть, как целый участок, так и отдельная его часть.

В соответствии с ФЗ №221 доля земельного участка также должна ставиться на кадастровый учет и иметь следующие характеристики:

  • номер, присвоенный службой кадастра и картографии;
  • четкое определение границ сдаваемой территории и ее площадь;
  • точное территориальное местоположение объекта аренды.

Арендные отношения регулируются договором между арендодателем и арендатором.

Договор аренды между юридическими и физическими лицами имеет свои нюансы. Подробности есть здесь.

Особенности сделки

При выделении небольшого куска земли из общего надела следует учитывать особенности такой сделки:


  1. При долевой собственности на участок необходимо получить согласие всех собственников на сдачу части надела.

    Это можно оформить или специальным соглашением, или визированием заключаемого договора всеми собственниками. Если оформление согласия не проводилось, то документ при рассмотрении в суде может считаться недействительным.

  2. Одной из причин возникновения необходимости оформления долевой аренды может являться здание, находящееся на небольшом отрезке земли. Это связано с тем, что при аренде здания территория, на которой оно располагается, также передается арендатору.
  3. При передаче во владение доли обременение устанавливается на весь участок в целом.
  4. Оформление кадастрового паспорта лежит на плечах арендодателя.

Условия найма доли надела

Участки земли могут быть делимыми и неделимыми. Если объект при разграничении его на отдельные части не теряет своих основных характеристик, то он является делимым. Только такую часть можно передать в аренду.

Важно! Условием для предоставления части территории собственности во владение является строгое определение ее границ на плане и оформление паспорта, предоставленного службой кадастра и картографии. Стоит учитывать, что такая операция является временной, только на период передачи участка в пользование другому лицу.

Пошаговая инструкция по заключению сделки

Для оформления арендных отношений необходимо пройти определенные этапы сделки и придать выделенному земельному участку новый статус. Для этого проводятся следующие операции:

  1. Проведение межевания части надела. Приглашается специалист из службы кадастра, который четко оформляет границы выделенного отрезка, наносит их на схему и оформляет это документально.

  2. Постановка долевой земельной собственности на кадастровый учет. С оформленными бумагами по межеванию необходимо поставить разграниченный объект на учет в службе кадастра. Там на него выдается номер, составляются план и паспорт.
  3. Оформление права собственности. Для того, чтобы арендодатель мог распоряжаться своей долей, выделенный надел необходимо зарегистрировать в Росреестре.
  4. Следующим этапом будет заключение сделки предоставления земли в аренду , которая может быть оформлена двумя способами с согласованием или без него.

    Если претендентов на долю несколько, то необходимо организовать аукцион. Выигрывает тот претендент, кто пообещает большую сумму. Если потенциальный арендатор является единственным, то именно с ним заключается основной документ арендных отношений – договор. Нотариального заверения не нужно, если только одна из сторон не будет настаивать на обратном.

  5. Последний этап выполняется только при составлении документа на передачу отдельного участка на срок более одного года. При подписании соглашения необходима обязательная регистрация в Росреестре , которую можно будет сделать только после того, как будет оплачена госпошлина.

Возможно ли это

На законодательном уровне действительно возможна передача части надела в аренду. Это оговаривается в 2018 году в Земельном Кодексе РФ. Однако на практике часто возникают спорные ситуации, касающиеся аренды доли земли. В некоторых случаях они доходят до судебного разбирательства.

Еще несколько лет назад была возможна аренда части участка только в том случае, если собственник поставит ее на кадастровый учет. Сейчас же данное правило не действует. В настоящий момент доля надела может быть арендована без особых проблем, если стороны самостоятельно определят ее границы.

Наиболее часто осуществляются сделки по передаче части надела в аренду в том случае, если на земле выстроено здание, принадлежащее собственнику.

Центральные правила

При аренде доли участка стороны заключают соглашение. Оно должно быть подкреплено экспликацией, планом выделенной части и прочими документами. В соглашении оговариваются существенные условия сделки между собственником и нанимателем. Сделка подлежит государственной регистрации в большинстве случаев.

Сейчас не нужен межевальный план доли надела при сдаче его в аренду. Фактически, данная процедура почти не имеет отличий от других видов аренды. Если знать ее нюансы, то не составит труда избежать столкновения с «подводными камнями» сделки.

Необходимые документы

Перед составлением соглашения стороны должны предъявить определенные документы, касающиеся удостоверения личности сторон: паспорта, для юрлиц ‒ регистрационные документы. Если от лица организации действует представитель, то потребуется оформленная на него нотариальная доверенность.

Касающиеся объекта аренды: свидетельство о праве собственности на надел, план участка, кадастровый и технический паспорта. Могут потребоваться и дополнительные документы из этой категории.

Предъявление документов позволить избежать неправомерных действий со стороны участников соглашения. Так, наниматель удостоверяется в том, что недвижимость действительно находится в собственности у владельца. Арендодатель же, в свою очередь, убеждается в добропорядочности арендатора. После предъявления документов стороны могут заключать сделку.


Договор аренды лесного участка регулируется Лесным кодексом РФ.

Читайте далее, где выделяют земельные участки многодетным семьям.

Образец оформления

В договоре аренды части земельного надела обычно указывается следующая информация:

  • предмет соглашения между сторонами;
  • стоимость аренды;
  • период действия;
  • права и обязанности, которыми наделены все стороны соглашения;
  • реквизиты участников.

Также в соглашении можно предусмотреть порядок разрешения конфликтных ситуаций. В заключительной части договора обычно указываются форс-мажор и дата вступления документа в силу.

Наиболее важный пункт ‒ предмет договора. В нем необходимо привести подробное описание надела. Стоит обязательно указать и такую информацию, как площадь земли, адрес участка, а также его кадастровый номер. Должно быть указано наличие или отсутствие построек на территории и разрешенные виды использования.

Пункт со стоимостью интересует многих потенциальных арендодателей.

Что требуется в нем указать:

  • размер выплаты в рублях или другой валюте;
  • периодичность внесения средств нанимателем (каждый месяц, каждый год);
  • варианты оплаты (безналичный платеж, наличными);
  • сроки, в которые должны быть сделаны выплаты.

Договор может быть недействительный без указания этих сведений. Вся информация по оплате должна быть четкой и трактоваться однозначно для всех сторон соглашения.

Структура документа почти не отличается от иных видов договора аренды. Если заключается договор аренды дома, то не требуется отдельно составлять соглашение в отношении земли под ним. На договоре должны оставить свои подписи все из участников сделки.

После заключения соглашения собственник обязуется предоставить землю в пользование нанимателю в соответствии с целевым назначением. Арендатор, в свою очередь, должен пользоваться участком и содержать его, а также своевременно уплачивать арендные платежи собственнику.

Действия нанимателя не должны нанести ущерб земле. Если нанимателем была запланирована перепланировка, например, изменения в ландшафте, то ее необходимо согласовать с собственником.

Образец договора аренды части земельного участка:

Образец договора аренды части земельного участка 1

Образец договора аренды части земельного участка 2

Образец договора аренды части земельного участка 3

Назначенные сроки

Сделка с частью надела может быть нескольких видов: бессрочная, долгосрочная или же краткосрочная. В первом случае между собственником и нанимателем заключается договор на неопределенный срок. Соглашение о долгосрочной аренде действует более 1 года. Краткосрочная аренда подразумевает передачу участка в пользование сроком не более 1 года.

В договоре стороны имеют право не указывать его период действия. Однако в данной ситуации он будет действовать бессрочно.

Также существуют некоторые категории земель, для которых установлен на законодательном уровне максимальный срок аренды. Например, сделка, в которой фигурирует муниципальная или государственная земля, может быть заключена на срок не более 49 лет. К примеру, к таким территориям могут относиться земли, рассчитанные на сельхозназначение.

Если наниматель заключает договор с властями, не оговаривая срок, то по умолчанию считается, что он будет действовать в течение максимально возможного времени.

Проблемы по закону

Можно привести несколько примеров из судебной практики, чтобы понять, какие могут быть проблемы по закону:

Пример 1 Комитет по земельным ресурсам в г. Новокузнецке обратился с иском к ОАО «Новокузнецкпромвентиляция» для того, чтобы взыскать крупную задолженность по арендной плате. В свою очередь акционерное общество возразило на иск с приведением аргументов. «Новокузнецкпромвентиляция» заявило, что предмет соглашения не был четко определен, и надел нельзя идентифицировать ввиду отсутствия адреса и кадастрового номера. Однако судебная инстанция отклонила приведенные ответчиком доводы. При этом суд руководствовался доказанным фактом использования участка и отсутствием своевременного внесения платежей в полном объеме.
Пример 2 Несколько иная ситуация возникла с комитетом г. Барнаула по управлению муниципальной собственностью. Организация подала иск в суд для того, чтобы оспорить отказ в регистрации договора аренды. Суд удовлетворил требования истца, поскольку в приложении к соглашению находились графические описания сдаваемой в аренду недвижимости. Судебная инстанция сочла, что неопределенность в индивидуализации части земельного участка отсутствует. Истец в этом случае выиграл дело.

Как уже упоминалось, ранее можно было сдать долю надела в аренду только после постановки его на кадастровый учет. Сейчас же такая практика отсутствует, и суды разрешают аренду части участка при условии, что она четко определена в соглашении, имеются ее план и экспликация.

Особенности договора аренды части земельного участка

При регистрации договора аренды устанавливается обременение на всю недвижимость в целом. Иначе потребуется осуществлять межевание и присваивать кадастровый номер доле надела.

Скачать выписку об обременении

В роли арендодателя и нанимателя могут выступать физ- и юрлица. Законодательство РФ не накладывает в этом случае никаких ограничений. Однако существуют некоторые особенности соглашения между физическими и юридическими лицами.

Скачать бланк договора аренды части земельного участка

Между юрлицами

Если одна из сторон сделки является юрлицом, то требуется обязательное оформление договора в письменном виде. Устная сделка будет недействительной. Арендодатель надела обязательно должен являться собственником ЗУ.

В тексте соглашения между юридическими лицами должны быть указаны их реквизиты во всех случаях. Также должна содержаться контактная информация и банковские реквизиты. Юридические лица в очень редких ситуациях пользуются наличными для внесения арендной платы. Чаще всего оплата производится в безналичном варианте.

Между физлицами

Закон не запрещает устное проведение сделки в том случае, если обе ее стороны ‒ физические лица. Однако такая форма ее заключения может грозить большими трудностями в дальнейшем. К примеру, если права какой-то из сторон соглашения будут ущемлены, доказать что-либо в судебной инстанции будет практически невозможно.

Именно поэтому в большинстве случаев сделки заключаются в письменном виде. Существует одна интересная особенность. Как известно, регистрация договора аренды части земельного участка не требуется, если он заключен на срок не более 11 месяцев. Поэтому многие граждане заключают договор на этот срок, а в него включают пункт об автоматическом продлении в случае обоюдного согласия.

Прочие нюансы процедуры

Самостоятельно разобраться с особенностями процедуры бывает довольно непросто. Однако существует множество юридических контор, специализирующихся на оказании помощи в подобных ситуациях. С представителями одной из таких фирм можно проконсультироваться по поводу необходимых документов или иным вопросам.

Также сотрудник юридической конторы без проблем поможет сторонам заключить договор таким образом, чтобы документ был законным, и сделка успешно прошла государственную регистрацию.

Какие еще существуют нюансы процедуры:

  • Стороны должны отразить в договоре наиболее полную информацию по поводу земельного участка. В ином случае сделку могут признать недействительной. Подобное решение вряд ли получится оспорить в суде, так как там, скорее всего, сочтут представленную информацию недостаточной для идентификации части надела. Закон разрешает аренду доли только в том случае, если она индивидуализирована.
  • Поскольку сейчас разрешена аренда части надела без межевания, можно самостоятельно провести границы доли на плане надела. Кроме того, эти сведения необходимо отразить в соглашении. К нему же потребуется приложить ксерокопию плана. Также можно поступить и другим способом, с проведением межевания. Однако эта процедура осуществляется отнюдь не бесплатно и требует обращения к кадастровым специалистам. После межевания сделка должна пройти регистрацию в Кадастровой палате.

Участие сторон в договоре

Данным соглашением за обеими сторонами закрепляются юридические взаимоотношения, смыслом которых является передача земли в аренду. За пользование ею, Арендатор обязуется вносить арендную плату в оговоренном заранее денежном эквиваленте, учитывая показатель НДС.

В случае просрочки по текущим платежам, срокам возвращения земли в собственность Арендодателя, нарушения условий соглашения, договором предусмотрено начисление пени и штрафа Арендатору. Невыполнение штрафных санкций в режиме обоюдных переговоров грозит последнему судебной тяжбой.

Суть взаимоотношений сторон

Договор закрепляет за сторонами следующие права:

  • Арендодатель имеет право производить мониторинг состояния своей собственности и осуществлять пересмотр размера арендной платы, но делать это можно не чаще, чем раз в год;
  • Арендатору позволено обрабатывать и застраивать полученный участок по своему усмотрению, и реализовывать полученный урожай для собственной выгоды.

Стороны имеют обязанности друг перед другом:

  • Арендодатель возлагает на себя обязательства по возмещению Арендатору возникших в ходе интенсивной эксплуатации расходов, которые были потрачены ним на освоение новых земель и улучшение угодий;
  • Арендатор должен использовать полученные земли, согласно их прямому назначению, не допуская запустения и упадка угодий.

Особенности договора

Данным соглашением Арендатору позволительно осуществлять передачу своих арендных прав третьему лицу, отдавать землю в субаренду с той оговоркой, что для этого ему необходимо будет заручиться письменным разрешением Арендодателя.

Бланк договора аренды земельного участка

Бланк договора аренды земельного участка. Страница 1
Бланк договора аренды земельного участка. Страница 2
Бланк договора аренды земельного участка. Страница 3
Посмотреть
все страницы
в галерее

Какие документы нужны для сдачи в аренду

Перед тем как сдавать в аренду земельный участок, готовят следующий пакет документов.

  1. Свидетельство о праве собственности.
  2. Если объектом владеет несколько собственников, их согласие в письменном виде.
  3. Договор аренды в письменном виде.
  4. Документы, фиксирующие вступление в силу данного договора, заверенные в соответствующих инстанциях.

При заключении соглашения о части земельного участка унифицированной формы не предусмотрено. В конце статьи можно загрузить примерный образец. В целом документ составляется по тем же принципам, что и для аренды недвижимости. Его заполнение проводится в соответствии с требованиями Гражданского и Земельного кодекса. Однако здесь следует указать одну из категорий земли. Они перечислены в Земельном кодексе.

В соответствии с законодательством выделяют следующие категории земель:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • населенных пунктов;
  • транспорта;
  • промышленности;
  • энергетики;
  • прочего специального назначения.

Важно! В договоре аренды нужно предельно ясно обозначить права и обязанности сторон, а также дополнительные условия.

Договор аренды подписывается обеими сторонами и готовится в двух экземплярах. Если срок действия условий не превышает одного года, регистрировать его в Росреестре не требуется.

Чем отличается аренда части участка

В согласии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса имущество, переданное по договору в аренду, должно быть индивидуализировано. В документе указывают данные, которые позволяют конкретно определить объект. Если таковые отсутствуют, этот пункт считают несогласованным. Как следствие, договор в силу не вступает.

Чтобы индивидуализировать части земельного участка, потребуется официально определить его границы. Для этого нужно:

  • провести межевание;
  • выполнить топографическую съемку;
  • подготовить кадастровый план.

Важно! К договору аренды прикладывается копия кадастрового плана.

Особенно требуют внимания соглашения, заключаемые юридическими лицами. Как правило, они сдают в аренду значительные территории. Чтобы повысить безопасность операции, рекомендуется заверить все бумаги по сделке у нотариуса.

Таким образом, сдавать в аренду можно те части земельного участка, которые зарегистрированы в государственном реестре как отдельный объект недвижимости. Такой объект имеет учетный номер (с указанием даты присвоения), площадь, описание местонахождения.

Какие дополнительные условия вносят в содержание

К оформлению не предъявляют особых требований. Однако в документ следует включить следующие условия:

  • порядок проведения сельскохозяйственных работ;
  • возможность изменения ландшафта;
  • ответственность в случае порчи слоев почвы и прочее.

Если арендатор не соблюдает перечисленные в тексте требования, арендодатель может расторгнуть соглашение и взыскать компенсацию. Четко оговоренные условия позволяют владельцу держать под контролем эксплуатацию земель. Если во временное пользование переходит участок с большой площадью, рекомендуется воспользоваться помощью специалистов.

Когда в аренду передается сельскохозяйственный участок, выращенные на нем плоды и средства, полученные от работы на нем в рамках договора, принадлежат арендатору.

Как быть, если на участке расположены постройки

Иногда во временное пользование передаются участки с постройками. В отношении любых зданий в договор вносится следующая информация;

  • наименование построек;
  • их предназначение;
  • сведения о собственнике (независимо от того, арендодатель это или стороннее лицо);
  • на основании каких документов определено право собственности.

Если в отношении земельного участка ведутся имущественные споры или присутствуют любые права третьих лиц, об этом следует упомянуть в договоре. В противном случае арендатор вправе требовать снижения арендной платы либо расторжения соглашения.

В отношении категорий земель также есть некоторые нюансы. Земли, изъятые из оборота, нельзя сдавать в аренду по общим правилам. К таковым относятся площади, занятые объектами федеральной собственности. Сюда входят среди прочего:

  • природные заповедники;
  • здания военных судов;
  • здания, принадлежащие воинским формированиям, организациям федеральных органов;
  • коммуникации и инженерно-технические постройки, предназначенные для охраны Государственной границы.

Кроме того, законодательством могут быть введены ограничения для некоторых видов договоров или для определенных категорий земель. Для примера, срок аренды участка на проведение изыскательных работ длится не более одного года.

Подробности, касающиеся оплаты

Передача во временное пользование части земельного участка производится за оговоренную плату. При подписании арендодатель предъявляет свидетельство о праве (или другой бланк, подтверждающий право собственности) и документ, фиксирующий площадь и границы. Если земельный участок находится в собственности частного лица, владелец будет определять размер арендной платы. Если же он принадлежит государственным или муниципальным органам, размер оплаты назначают они.

Арендная плата может иметь разную форму:

  1. Денежная сумма.
  2. Часть собранного урожая.
  3. Затраты арендатора на обработку земельного участка.

Когда участок становится непригодным для использования по условиям договора, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы. Во всех остальных случаях условия корректируются по взаимному согласованию один раз в год. Если арендатор задерживает выплаты, арендодатель вправе запросить средства заранее – максимум за два срока.

Источники

  • https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/arenda-zu/dogovor-arendy-zemli/chasti-zem.html
  • https://1kvartirka.ru/dogovor-arendy-chasti-zemelnogo-uchastka/
  • https://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BA%D0%B0
  • https://paperdoc.ru/documents/yuridicheskoe/dogovor-arendy-chasti-zemelnogo-uchastka

[свернуть]
Помогла статья? Оцените её
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...