Образец договора залога недвижимого имущества

Договор залога недвижимости (ипотеки): основные условия 

Договор залога недвижимого имущества — вид договора залога с особенностями, вытекающими из правового режима объектов недвижимости (ОН). О некоторых его практических аспектах можно узнать на нашем сайте, например из материала Форма договора залога по ГК РФ и его образец. 

ВАЖНО! Специальные нормы об ипотеке содержатся в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ). 

В нем, в частности, предусмотрены следующие особенности:

  • Существенными условиями договора залога недвижимого имущества, в дополнение к указанным в ст. 339 Гражданского кодекса РФ (предмет залога, существо, размер и срок исполнения обеспеченного обязательства), являются оценка ОН, основание возникновения обеспечиваемого обязательства, указание на зарегистрированные в Росреестре правоустанавливающие документы (подп. 1, 2, 4 ст. 9 закона № 102-ФЗ).
  • ОН всегда остается в пользовании залогодателя (ст. 1, 29 закона № 102-ФЗ).
  • Предмет договора должен быть описан определенным образом: с указанием его адреса и характеристик, достаточных для идентификации (площадь, кадастровый номер) (ст. 9 закона № 102-ФЗ). Как правило, это делается на основании документа кадастрового учета.
  • Вместе с ипотекой строения одновременно устанавливается залог на земельный участок или право его аренды (ст. 69 закона № 102-ФЗ). 

Ипотека подлежит регистрации. Описание этой процедуры читайте в статье Регистрация договора залога недвижимого имущества в Росреестре. 

Правовой режим закладной 

По условиям договора залога недвижимого имущества в удостоверение прав залогодержателя может быть выдана закладная (п. 6 ст. 9 закона № 102-ФЗ). 

ВАЖНО! Закладная является документарной именной ценной бумагой, из этого вытекают особенности регулирования ее обращения (преимущества быстрого оборота), а также высокие риски, связанные с возможностью ее утраты или вероятных злоупотреблений (кражи, подделки).С 01.07.2018 возможна выдача бездокументарной закладной в форме электронного документа (п. 3 ст. 13 закона № 102)  

В силу ст. 13 закона № 102-ФЗ этот документ удостоверяет права:

  • получения причитающегося по обеспеченному обязательству без дополнительных доказательств (текст закладной имеет приоритет над текстом договора ипотеки — ст. 14 закона № 102-ФЗ);
  • залога на ОН. 

Закладная подлежит удостоверению Росреестром. В качестве ценной бумаги она может быть передана для хранения и учета в специализированную организацию — депозитарий. Бездокументарная закладная в обязательном порядке передается в депозитарий (п. 1 ст. 13.2 закона № 102).  

Текст закладной должен соответствовать требованиям, изложенным в ст. 14 закона № 102-ФЗ. Права по документарной закладной передаются по сделке, совершаемой в простой письменной форме: путем совершения надписи на закладной или подписания отдельного договора с условием выполнения учетных действий по счету депо депозитарием (ст. 48 закона № 102-ФЗ). Переход прав по электронной закладной осуществляется путем внесения записи по счету депо. 

Договор займа между физическими лицами под залог недвижимости

Берем взаймы

Люди сталкиваются с нехваткой денег и по-разному справляются с этим: переходят в режим экономии, ищут дополнительные заработки, занимают в долг. Вот последний вариант рассмотрим подробнее: занимают деньги у друзей-знакомых многие, но кому-то хватает и пару сотен «перебиться» до зарплаты, а кому-то требуется пара миллионов для раскрутки бизнес-проекта.

Конечно, о возврате небольшой суммы беспокойств меньше – многие даже забывают о таком долге, прощают его. А вот если передана крупная сумма денег, то займодавец, естественно, обеспокоен тем, чтобы средства были возвращены в полном объеме и в срок. Чтобы снизить риск невозврата и просрочек, заключают договор займа между физическими лицами под залог недвижимости, которой владеет заемщик либо тот, кто согласен за него поручиться.

Как в любом заёмном соглашении, в договоре займа под залог недвижимого имущества, следует определить:

  • Ставку. Отсутствие процентов не превратит займ в беспроцентный. Безвозмездный характер лучше прописывать отдельно, иначе % будут исчисляться по ставке рефинансирования на момент возврата долга;
  • Срок. Ограничений во времени нет. Если данный пункт в тексте отсутствует, он будет определяться требованием заемщика.
  • Соглашение между гражданами предусматривает:

  • Устную форму, если долговые обязательства не превышают законом установленных десяти МРОТ;
  • Оформление расписки или иного подобного документа, в котором зафиксирован факт передачи денег/вещей заемщику;
  • Письменное заключение в отношении средств более 10 МРОТ.
  • Но если совершается сделка с залогом недвижимого имущества, то ни о какой устной договоренности не может быть и речи – ведь необходимо заключить еще договор залога, на основании которого производится регистрация обременения в Росреестре , удостоверения нотариуса при этом не требуется.

    Читайте также:  Заработать в интернете прямо сейчас 1000 рублей за час

    Обеспечение

    Залог используется как гарантия возврата займодавцу денег, т.к. при неуплате он может взыскать долг с доходов, полученных при реализации предмета залога.

    В залог берут самые различные недвижимые объекты:

  • Жилые: квартира, дом, комната;
  • Земли;
  • Здания, сооружения и прочие объекты, используемые в предпринимательских целях;
  • Нежилые помещения: склады, офисы и пр.;
  • Гаражи, дачные и садовые домики.
  • Если имущество неразрывно связано с участком земли, то и закладывается оно вместе с земельной территорией.

    В сделке с залогом собственник недвижимости выступает залогодателем, не обязательно именно заемщик, вполне допустимо участие третьего лица. Обеспечение займа имеет свои тонкости:

  • Если залогодатель является не единственным собственником, то необходимо получить документальное согласие всех остальных владельцев;
  • Взыскание на предмет залога осуществляется обычно в судебном порядке;
  • Взыскать заложенное имущество не удастся, если просрочка менее 5% стоимости недвижимости в залоге или ее срок менее 3 месяцев;
  • Обремененное имущество не разрешается на время действия договора никоим образом отчуждать, что касается его повторного залога – то решение по этому вопросу принимает заемщик;
  • За регистрацию обременения собственности залогодателя производится оплата.
  • На сайте FreshDoc можно ознакомиться с примером договора займа под залог недвижимости между физическими лицами и скачать договор, сформированный по конкретным требованиям сторон.

    Договор залога квартиры (ипотеки) между физическими лицами

    г. Москва «___»_________ 201_ г.

    Гражданин ______________________________, именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», личность удостоверяется паспортом: __________ ____________, выданным __ _________ 200_ года Паспортным столом № _ ОВД _______________ УВД _______ города Москвы, код подразделения _______, проживающий по адресу: г. Москва, ул. _________ дом _ кв. ___ с одной стороны, и гражданин ______________________________, именуемый в дальнейшем «Залогодатель», личность удостоверяется паспортом: _______ ____________, выданным __ ___________ 200_ года ОВД г. _____________, код подразделения __________, проживающий по адресу: Московская область, г. _____________, ул. ________________ дом __ кв. __ , заключили настоящий Договор, далее — «договор ипотеки», о нижеследующем:

    1. Предмет залога
    1.1. Предметом договора ипотеки является передача Залогодателем в залог Залогодержателю недвижимого имущества, указанного в п. 1.2. настоящего договора ипотеки (далее — «Залог»). Предмет залога полностью остается в пользовании и на ответственном хранении у Залогодателя.
    1.2. Предметом залога является изолированное жилое помещение в многоквартирном доме, общей площадью ____ (___________) кв. м, состоящее из _____ комнат, расположенное по адресу: _____________________________, номер _______, в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, являющимися неотъемлемой частью договора ипотеки (Приложение N 1).
    1.2.1. Одновременно с залогом Помещения закладываются права пользования соответствующей частью общего имущества и земельного участка.
    1.3. Право собственности Залогодателя на Помещение подтверждается свидетельством о праве собственности серии ______ № ____________ от «___» _____________ 20__ г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним сделана запись № ______________________ от «___» ______________ 20__ г.
    1.4. Инвентаризационная стоимость Помещения составляет ___________ (_______________________) рублей, что подтверждается справкой N __________ от «___» ____________ 201_ г., выданной ТБТИ _________________________.
    1.5. Рыночная стоимость Помещения составляет _________ (____________________) рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика, ООО «_________________» N _______ от «___» ______________ 201_ г., выданным _____________________________.
    1.6. С учетом всех обстоятельств Помещение, как предмет залога, Стороны договора ипотеки оценивают в ___________ (_______________________________) рублей.
    1.7. До момента прекращения настоящего договора ипотеки обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме Залогодатель несет самостоятельно с разумной осмотрительностью, как если бы Помещение не было в залоге.
    1.8. Залогодатель передает настоящий договор ипотеки на государственную регистрацию. Расходы по государственной регистрации несет Залогодатель.
    1.8.1. Залог установлен в обеспечение обязательства по договору займа от ¬«___» _________ 201_ г. N __________ .
    1.9. Ипотека обеспечивает уплату Залогодержателю основной суммы долга по договору полностью (либо в части).
    1.10. Залог обеспечивает также уплату процентов за пользование займом (по договору займа между физическими лицами).
    1.11. Ипотека обеспечивает также уплату Залогодержателю сумм, причитающихся ему:
    1.11.1. в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
    1.11.2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
    1.11.3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на Предмет залога;
    1.11.4. в возмещение расходов по реализации Предмета залога.
    1.12. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.
    1.13. Обязательства должника перед Залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 ст. 3 или на ст. 4 Федерального закона от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
    1.14. Предмет залога считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.
    1.15. Залог распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки.
    1.16. Последующий залог Предмета залога не допускается.
    1.17. Взыскание на имущество должника, заложенное по договору залога, обращается в соответствии с ФЗ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
    1.18. Реализация заложенного имущества производится в соответствии с главой X ФЗ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
    1.19. Удовлетворение требований Залогодержателя за счет Предмета залога без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между Залогодержателем и Залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на Предмет залога.
    1.20. Залогодержатель вправе передать свои права другому:
    1.20.1. по договору залога;
    1.20.2. по обеспеченному залогом обязательству (основному обязательству).
    1.21. К лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место Залогодержателя по договору залога.
    1.22. Залогодатель, заключивший последующий договор залога, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные п. 1 ст. 9 Федерального закона. Правила настоящего пункта не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах залога являются одни и те же лица.

    Читайте также:  Коэффициент текущей ликвидности предприятия

    Весь образец договора залога квартиры (ипотеки) между физическими лицами в прикрепленном файле.

    uristhome.ru

    Как заключить договор залога имущества? Образец договора между физическими лицами :

    Залог – это фактическое обеспечение взятых обязательств. В случае невыполнения финансовых обязательств должником, залогодержатель вправе обратить взыскание на залоговое имущество.

    Договор залога имущества может заключаться не только между кредитно-финансовым учреждением и юридическим или физическим лицом.

    Такая сделка возможна и на бытовом уровне, то есть заключаться может исключительно между физическими лицами.

    В некоторых ситуациях не получается обратиться в банк и получить кредит, возможно, у лица испорченная кредитная история либо другие проблемы. Тогда лицо, нуждающееся в деньгах, обращается к родственникам или частным инвесторам, которые, в свою очередь, хотят иметь гарантии возврата долга.

    Возможные условия получения кредита

    Обеспечение обязательств у частного инвестора ничем не отличается от банковского залога. Однако процентные ставки, как правило, достаточно высокие и могут варьироваться от 14% до 25%. По срокам, естественно, все зависит от суммы и финансовой состоятельности заемщика, но в среднем это 5 лет.

    Договор залога имущества должен заключаться после подписания договора займа. На практике это происходит одновременно, то есть сделка по займу, передаче денег и сделка по передаче залога.

    Общие требования к договору

    Физические лица вправе самостоятельно определять форму соглашения, но договор залога имущества между физическими лицами все же должен содержать обязательные пункты:

    1. Полные персональные данные обеих сторон.
    2. Из договора должно чётко вытекать, что заемщик согласен на передачу своего имущества под залог.
    3. Полные характеристики залогового имущества.
    4. Сроки погашения долговых обязательств.
    5. Обязанности сторон и ответственность за их нарушение.

    Предмет договора

    Физические лица вправе передавать любое имущество, которое может отчуждаться и на которое может обращаться взыскание.

    Это не только жилые и нежилые помещения, но и земельные участки, права на ценные бумаги, транспортные средства, морские и речные суда, вспомогательные постройки, гаражи и прочее.

    Можно передать в залог даже права требования к застройщику, если есть договор о долевом участии.

    Не подлежат передаче в залог лишь те права, которые имеют личный характер.

    Если имущество находится в общей или долевой собственности, к примеру, квартира приобретена в браке, то придётся получить согласие супруга на передачу недвижимости в залог.

    Кстати, эта ситуация очень опасна, заемщик в итоге может оказаться мошенником, к примеру, при подписании договора залога скрывать факт нахождения в браке с надеждой в будущем, что супруг оспорит сделку.

    Проверить факт супружества в оперативном порядке не представляется возможным.

    Договор залога недвижимого имущества: образец параграфа «Предмет договора»:

    «1. На основании договора …дата…, залогодатель имеет обязательства по возврату суммы займа …в размере… и уплате процентов в …размере… перед залогодержателем.

    2. В обеспечение обязательств описанных в п. 1 настоящего договора, залогодатель передаёт …наименование имущества…

    Читайте также:  Как получить выплаты по вкладам Межтопэнергобанка

    3. По окончании срока действия договора, залогодержателю обязуется вернуть предмет договора, при условии выполнения залогодателем условий, предусмотренных настоящим договором».

    Не стоит забывать, что предмет залога необязательно должен передаваться залогодержателю физически, то есть залогодатель может продолжать им пользоваться, но с ограничениями по отчуждению.

    Если говорить о недвижимом имуществе, то такие сделки вообще подлежат регистрации в Росреестре. Как только обременение будет внесено в реестр, собственник имущества уже будет не вправе проводить юридически значимые деяния, ни продать, ни поменять, ни подарить имущество уже нельзя.

    Оценка имущества

    Стороны вправе самостоятельно определить стоимость залога, но в ряде случаев рекомендуется провести независимую экспертизу. Тот же автомобиль со временем становится дешевле, а договор залога имущества физических лиц может заключаться на несколько лет. Оценщик может просчитать все риски и определить примерную стоимость транспортного средства через несколько лет.

    Ситуация может быть и обратной, предмет залога может, наоборот, стать дороже, тогда в договоре можно предусмотреть определённые условия, при которых залогополучатель сможет претендовать только на часть имущества. К примеру, передаются права на квартиру во вновь построенном доме, естественно, что за несколько лет в жилье будет проведен ремонт, подключены все коммуникации и цена возрастет.

    Права и обязанности сторон

    В этом разделе договора залога имущества стороны вправе оговорить особые условия. К примеру, залогодержателю может потребовать от залогодателя отказаться от права передавать предмет договора в повторный залог, либо стороны договариваются, что такое возможно, но только с согласия кредитора.

    В этом параграфе можно оговорить, кто будет оплачивать регистрацию обременения в Росреестре. Следует оговорить, где будет находиться предмет залога, у какой из сторон договора. Если имущество передается кредитору, то необходимо оговорить условия его хранения.

    Страхование

    В обязанности одной из сторон можно вменить страхование предмета залога от действий третьих лиц. Этот пункт будет актуален особенного тогда, когда в качестве залога выступает транспортное средство, тем более то, которое не будет стоять в гараже.

    Авария может произойти в любой момент, другие неприятности могут случиться, которые приведут в негодность машину, следовательно, предмет залога будет испорчен. Поэтому страховка должна быть не формальностью, а полностью покрывать все убытки.

    Ответственность

    В договоре можно предусмотреть внесудебный порядок рассмотрения спора, но на практике обычно без судебного разбирательства не обходится. Для использования внесудебного разбирательства договор залога недвижимого имущества должен быть нотариально заверен. Тогда можно обойтись без суда и истребовать имущество в счет погашения долга, по исполнительной надписи нотариуса.

    В суде же судья может принять сторону должника и дать ему отсрочку. Однако это не допускается, если в отношении заемщика открыта процедура банкротства, что на сегодняшний день актуально даже для физических лиц.

    Дополнительно могут быть предусмотрены штрафы за просрочку передачи предмета договора залога имущества в оговоренный срок, к примеру: «В случае отказа передать предмет договора в оговоренных п… настоящего договора срок, залогодатель обязуется оплатить штраф в размере …% от оценочной стоимости залогового имущества».

    За порчу имущества также можно предусмотреть ответственность. Если держателем является сам же залогодатель, то пункт может звучать следующим образом: «Залогодатель, у которого предмет договора остаётся в пользовании до окончания срока действия настоящего договора, за порчу имущества обязан выплатить штраф в размере …%, с приведением его в первоначальный вид».

    Заполнение договора

    В первом разделе указывается название, номер и дата составления документа, на основании которого существует кредитное обязательство. При этом залогодатель описывает его суть, действие и основные обязанности, а также размер взятых обязательств в денежном эквиваленте. Необходимо указать срок их выполнения.

    В договоре четко установлены обязанности и права залогодателя, например:

    • он должен соблюдать меры по сохранности квартиры;
    • осуществлять текущие платежи;
    • при необходимости предоставлять копии документов на право собственности;
    • гарантировать то, что недвижимость не является предметом залога по другим договорам;
    • уведомлять залогодержателя о намерениях сдать квартиру в аренду.

    Залогодатель имеет право свободно пользоваться заложенным имуществом.

    Особые условия

    По соглашению сторон, составленному в письменной форме, предмет залога может быть заменен. Взаимоотношения, не регулируемые данным договором, регулируются в соответствии с законодательством. Даже если право собственности на недвижимость переходит к третьему лицу, залог не теряет своей силы.

    Настоящий договор перестает действовать, если:

    • обязательства закончились;
    • права собственности на залог перешло к залогодержателю;
    • произошли изменения в законе РФ.

    Бланк договора о залоге имущества (квартиры)

    Бланк договора о залоге имущества (квартиры). Страница 1
    Бланк договора о залоге имущества (квартиры). Страница 2
    Бланк договора о залоге имущества (квартиры). Страница 3
    Посмотреть
    все страницы
    в галерее

    Источники

    • https://rusjurist.ru/nedvizhimost/ipoteka/obrazec_dogovora_zaloga_nedvizhimogo_imuwestva/
    • http://mcuns.ru/obrazec-dogovor-zajma-s-zalogom-kvart/
    • http://femidahelp.ru/dogovor-zaloga-nedvizhimosti-mezhdu-fizicheskimi-licami-chto-nuzhno-znat.html
    • https://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%9E%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86_%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BE_%D0%B7%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%B5_%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B-1

    [свернуть]
    Помогла статья? Оцените её
    1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
    Загрузка...