Как осуществить расчет ликвидационной стоимости недвижимости?

Общая информация

Содержание:

Сфера, в которой находит применение ликвидационная оценка — это завершение работы с объектами долгостроя федерального фонда либо работа с обанкротившимися предприятиями в свете кризисной ситуации на экономическом рынке.

Отдельным пунктом ликвидационной оценки недвижимости является вынужденная продажа недвижимости по иным субъективным мотивам (к примеру, когда продажа бизнеса на данном этапе выгоднее, чем его продолжение, или продажа жилого фонда недвижимости по личным мотивам, но в ускоренные, или иными словами вынужденные сроки).

В последнее время довольно актуальна проблема ликвидационной оценки для объектов незавершенного строительства, а также объектов требующих проведения реконструкции, реставрации, подведомственных федеральному фонду Российской Федерации для выставления вышеозначенных объектов на торги.


В данном вопросе оценка ликвидационной стоимости особо актуальна, так как призвана, помочь в процессе возврата вложенных государственных инвестиций.

Не менее актуальной остается задача правильной оценки ликвидационной стоимости при работе с предприятиями банкротами, а также как один из основных элементов, определяющих работу исполнительных производств.

Что такое ликвидационная стоимость?

Что же такое пресловутая ликвидационная стоимость? В простой формулировке – это некий денежный эквивалент, который возможно получить в результате ликвидации активов (совокупности имущества, принадлежащей юридическому или физическому лицу).

Соответственно ликвидационная стоимость недвижимости – это денежное выражение суммы реально допустимой при процессе продажи объекта собственности в сжатые сроки, не предусматривающие проведения маркетинговой компании адекватного характера.

Нужно отметить, что на российском рынке недвижимости наибольшую популярность имеет сугубо оценка рыночной стоимости объектов недвижимости.

В отличие от нашего рынка в странах Европы и в Соединенных Штатах Америки достаточно широко используются всевозможные методики по оценке ликвидационной стоимости объектов собственности.

Причина такого дисбаланса на российском рынке обусловлена в первую очередь не достаточной статистической базой в сфере купли-продажи подобных объектов. Это в свою очередь является следствием непрозрачности финансовых сделок.

Поэтому давая характеристику процессу оценки ликвидационной стоимости недвижимости скорее можно говорить о методиках эмпирического характера, зависящих в большой степени от интуитивных знаний специалистов этой области и анализа доступной базы статистических данных о ликвидационных продажах объектов собственности.

Остаточная стоимость


Остаточная стоимость объекта недвижимости предполагает величину равную действительной стоимости, в экономическом смысле, с учетом износа объекта собственности.

В своем основании остаточная стоимость опирается на вычисление, где из первоначальной стоимости отнимается аккумулированная амортизация объекта недвижимости.

Эти данные в свою очередь могут учитываться при расчете непосредственно ликвидационной стоимости объекта собственности, подлежащего выставлению на торги в вынужденных обстоятельствах.

Факторы влияния

При выведении расчета ликвидационной стоимости главным фактором, в прямой зависимости с которым находится ее величина, является вынужденность выставления на торги объекта собственности в условиях отсутствия рыночных договоренностей.

Однако при более точном расчете ликвидационной стоимости не маловажную роль будут играть и следующие факторы:

  1. Экспозиционный срок. То есть время, в течение которого должна быть проведена реализация объекта. Чем меньше диапазон времени, выделенный на проведение торгов, тем ниже определяется ликвидационная стоимость объекта собственности.
  2. Общая объективная ситуация на экономическом рынке на момент экспозиции (вполне естественно, что колебания экономического состояния рынка в неблагоприятную сторону снижают ликвидационную стоимость объекта собственности).
  3. Уровень привлекательности объекта собственности для рынка недвижимости. Эта составляющая включает в себя индивидуальные характеристики выставляемого объекта и степень рыночного спроса на данный вид объекта.

Методы оценки

Несмотря на отсутствие методологических исследований для построения стройной методики по оценке ликвидационной стоимости объектов недвижимости на российском рынке, все же можно выделить два методических подхода к решению данного вопроса.

Прямой


Первым стоит обозначить методику прямой оценки ликвидационной стоимости недвижимости.

В своем основании она предполагает использование сравнительного анализа, то есть:

  • анализ статистической базы продаж аналогичных объектов, или иными словами сделок купли-продажи подобного плана недвижимости в данном сегменте рынка;
  • установление прямых зависимостей ликвидационной стоимости объекта недвижимости от факторов, влияющих на ее формулу.

Косвенный

Вторым вариантом оценки ликвидационной стоимости объекта собственности является косвенный метод.

Он опирается с одной стороны на более конкретные данные, то есть реальную рыночную стоимость объекта недвижимости в заданный момент времени, с другой стороны на корректировочный коэффициент (в некоторых источниках упоминаемый как поправка), находящийся в прямой зависимости от факторов, влияющих на вынужденность выставления объекта на торги.

Данный метод уже не настолько интуитивен в сравнении с предыдущим и предполагает формулу для расчета ликвидационной стоимости.

Как происходит расчет?

Наиболее распространенной формулой для подсчета ликвидационной стоимости объекта недвижимости и одновременно наименее подверженной интуитивному методу выставления цены является следующее выражение:

С ликв = С рын *(1- К вын), где:

  • С ликв. – ликвидационная стоимость объекта собственности;
  • С рын. – объективная рыночная стоимость (самая точная величина, используемая в данной формуле);
  • К вын. – корректировочный коэффициент, учитывающий момент вынужденности выставления на торги. Данная величина находится в диапазоне от нуля до единицы.
Читайте также:  Проценты по депозиту

К сожалению, нужно отметить, что корректировочный коэффициент величина эмпирическая, не имеющая точной математической формулы и соответственно вычисление ее находится в большой степени зависимости от интуитивных возможностей и опыта специалиста проводящего оценку ликвидационной стоимости объекта.

Корректировочный коэффициент или поправка в современных условиях колеблется в значениях от 0,1 до 0,3, что составляет от 10% до 30% рыночной стоимости объекта.


С сожалением можно отметить, что данные величины зачастую являются причиной несостоявшихся торгов, поскольку в сложившихся условиях современного рынка недвижимости корректировочная поправка должна достигать значения не менее 0,5.

Эта величина опытным путем получена в результате исследования следующих факторов, которые влияют на вынужденность продажи:

  1. Способы, с помощью которых осуществляется продажа.
  2. Экспозиционный срок.
  3. Издержки на продажу.
  4. Инвестиционные риски.

Классификация ликвидационных стоимостей

На практике выделяют следующие виды ликвидационной стоимости объекта:

  • краткосрочную или принудительную ликвидационную стоимость;

  • среднесрочную ликвидационную стоимость;

  • ликвидационную стоимость при списании неликвидных или не подлежащих реализации активов.

При первом варианте предполагается оперативная продажа активов фирмы в наиболее короткие сроки. Например, в ситуации, при которой компании нужно как можно быстрее рассчитаться с долгами.

При втором варианте предполагается продажа активов фирмы в течение достаточно продолжительного периода.

Например, при осуществлении стандартной процедуры банкротства крупного бизнеса.

В этом случае главная задача, которая стоит перед организацией,  заключается в  продаже активов по стоимости приближенной  к рыночной стоимости активов.

В третьей ситуации предполагает не продажа активов, а списание активов.

Поэтому в этом случае каких-либо доходов организация от осуществления операции по списанию активов обычно не получает.

И в результате этого  фирма получает убыток.

Формула исчисления ликвидационной стоимости

Формула вычисления ликвидационной стоимости включает такие показатели:

  • текущая рыночная цена объекта;

  • корректировочный коэффициент;

  • показатель, отражающий тот факт, что актив нужно продать в оперативные сроки.

Последовательность действий при  вычислении ликвидационной стоимости следующая:

Сначала определяется величина корректировочного коэффициента — с учетом срочности продаж, текущего уровня спроса на реализуемый объект, его характеристик.

Как правило, рассматриваемый элемент формулы в среднем имеет значение порядка 0,3.

В этом случае можно говорить о том, что ликвидационная стоимость — это показатель, который примерно на 30% ниже рыночных расценок на реализуемый объект.

Как только определен размер корректировочного коэффициента, необходимо вычесть его из 1.

После этого надо умножить получившуюся цифру на величину рыночной стоимости реализуемого объекта.

Факторы, влияющие на  ликвидационную стоимость

 Фактором, влияющим на ликвидационную стоимость, являются желательные сроки продаж соответствующих активов.

Во многих случаях их длительность прямо пропорциональна выставляемой цене объектов, реализуемых предприятием.

Кроме этого, фактором, влияющим на ликвидационную стоимость объекта, является показатель, зависящий от характеристики активов.

Например, если это недвижимость, то учитывается материал ее изготовления, тип, месторасположение, год постройки.

Существуют внешние факторы ликвидационной стоимости.

Таким фактором является уровень спроса и предложения на рынке в том сегменте, к которому принадлежит реализуемый объект.

Соотнесение остаточной стоимости с ликвидационной стоимостью

 При исчислении ликвидационных цен на объекты в расчет может браться их остаточная стоимость.

То есть величина, равная первоначальной цене актива, уменьшенная на степень износа объекта.

Методы определения ликвидационной стоимости

 На практике существуют два основных методов определения ликвидационной стоимости:

  • прямой метод определения ликвидационной стоимости объекта;

  • косвенный метод определения ликвидационной стоимости объекта.

Прямой метод определения ликвидационной стоимости объекта

 Прямой метод оценки ликвидационных активов фирмы предполагает осуществление сравнения процессов продаж, анализа зависимости стоимости активов от факторов, которые влияют на них.

Прямой метод применяется в тех случаях, когда в распоряжении организации  находится достоверная статистическая база данных, отражающая ликвидационные сделки, заключенные фирмой в прошлом.

Важные моменты

Оценка ликвидационной стоимости предприятия является важным действием, которое потребуется предпринять в случае банкротства компании.

Необходимо заблаговременно знать обо всех тонкостях и нюансах расчета ликвидационной стоимости квартиры и предприятия, о которых мы поведаем в данной статье.

Разберемся в понятии ликвидационной стоимости и ее значении для предприятия.

Что это такое

Ликвидационная стоимость предприятия – это финансовая сумма, на получение которой рассчитывает хозяин предприятия в случае ликвидации компании и отдельной реализации имеющихся основных средств.

Такая оценка рассчитывается, если нужно в срочном порядке реализовать имеющееся имущество и получить определенную сумму финансов.

Продавец в любом случае должен согласиться с просчитанной ликвидационной суммой, независимо от реальной стоимости существующих на предприятии активов.

Причиной этому является тот факт, что сделку нужно провести срочно. Вследствие чего невозможно предоставить данные об объекте для всех заинтересованных покупателей.

Сертификат на акции
Документ на акции 1
Документ на акции 2

Метод расчета ликвидационной стоимости учитывает данный факт. В случае реорганизации компании, необходимо рассчитать стоимость всего имущества, пребывающего в собственности владельца.

В этом расчете за базу принимается баланс предприятия за последний период отчетности. Специалист по оценке должен тщательно оценить все активы и пассивы, рассчитать сумму задолженности перед контрагентами.

В перечень имущества предприятия входят элементы:

  • материалы и сырье на складском хранении;
  • готовая продукция и товары в производстве;
  • нематериальные активы;
  • ценные бумаги;
  • основные средства.

Основной особенностью расчета ликвидационной цены предприятия является осуществление сделок в короткие сроки.

Какова ее роль

Ликвидационная стоимость рассчитывается в таких ситуациях:

  • предприятие проводит ликвидацию при процедуре банкротства;
  • нужно быстро реализовать объекты заложенного имущества;
  • все объекты оценки в собственности реализуются срочно для получения определенной суммы финансов.
Читайте также:  Как стать успешным крупным бизнесменом с нуля

В процессе продажи залогового имущества ликвидационная стоимость требуется для вычисления минимального порога для кредитов и ссуд.

Основным моментом является то, чтобы на предприятии были заранее просчитаны имеющиеся возможности и активы.

Продажа собственности возможна как в добровольном, так и в принудительном порядке по ряду обстоятельств.

Время, отведенное на сделку по реализации, лимитировано. Сумма долга возрастает при несвоевременном погашении обязательств, также насчитываются штрафы и пени.

Поэтому владельцу для получения суммы от продажи имущества нужно быстро осуществить сделки по продаже объектов.

Правовое регулирование

В действующем законодательстве нет четкого понятия ликвидационной стоимости и случаев для ее применения.

Регулирует вопрос ликвидационной цены ФСО 12 и ФЗ №119 от 1997 года, где говорится о расчете стоимости и процедуре реализации предприятия на торгах на протяжении 2 месяцев.

Как внести изменения в устав ООО
Как внести изменения в устав ООО смотрите в статье: как внести изменения в устав ООО.

Что нужно для регистрации ИП, читайте здесь.

При этом говорится, что определить ликвидационную стоимость в таком случае не представляется возможным.

Поэтому часто применяется рыночная стоимость за вычетом определенных издержек на реализацию объекта.

Расчет ликвидационной стоимости недвижимости

В данном разделе разберемся, какие существуют разновидности ликвидационной стоимости, как она рассчитывается, как соотносится с рыночной ценой предприятия, а также какие особенности оказывают влияние на ее расчет и величину.

Какие бывают виды

Ликвидационная стоимость подразделяется на три разновидности:

Утилизационная В данной ситуации это отрицательный показатель, поскольку активы не реализуются или распродаются на торгах, а полностью списываются или ликвидируются. После этого возводятся новые производственные мощности, от которых финансовый эффект будет значительно выше. Отрицательный показатель базируется на том, что для списания и продажи необходимы определенные финансовые затраты
Упорядоченная Для реализации активов компании необходим определенный период времени, чтобы продажа была осуществлена по максимально возможной цене
Принудительная Все активы, как правило, продаются единоразово и на одних торгах в ускоренном режиме

Выбор типа расчета стоимости определяется индивидуальной необходимостью и зависит от множества тонкостей.

Как рассчитывается для предприятия (формула)

Для расчета ликвидационной стоимости используется два способа – косвенный и прямой расчет.

Второй методы базируется на сравнении с аналогичными объектами, имеющими примерные параметры, как у первоначального объекта.

Применяются статистические сведение или визуальный анализ. Однако в соответствии с правовыми нормами РФ таким методом рассчитывать ликвидационную стоимость не допускается.

Причиной является то, что при принудительной реализации данные не разглашаются третьим лицам, также не разглашаются суммы, за которые объекты продаются по факту.

При косвенном способе есть три этапа:

  • расчет рыночной цены предприятия;
  • расчет скидки в связи со срочностью продажи;
  • расчет ликвидационной стоимости объекта.

Наиболее сложным этапом считается исчисление размера скидки, поскольку для этого необходим тщательный мониторинг и анализ рыночных тенденций и множество других факторов, оказывающих влияние на прибыль от реализации объекта.

Чтобы рассчитать цену предприятия для продажи, необходимо исчислить разницу между прибылью от реализации и расходами, связанными с участием в торгах.

Рекомендуется обратиться к специализированным оценщикам, которые рассчитают максимально возможную ликвидационную стоимость реализуемого объекта.

Способ оценки выбирается в зависимости от цели осуществления процедуры.

Примеры расчетов

Рассмотрим на примере расчет ликвидационной цены предприятия. Рассчитать ее прямым способом можно в такой последовательности:

Взять балансовый отчет предприятия За последний период
К наличным средствам приплюсовать 75% дебиторской задолженности (то есть средства, которые предприятию должны вернуть клиенты). Используется коэффициент 0,75, поскольку не все клиенты вернут задолженность в полном объеме
Приплюсовать 50% стоимости всех товарно-материальных запасов компании Сюда входит все оборудование и товар на складском хранении
Отнять долговые обязательства банкам И владельцам облигаций

Для определения величины ликвидационной стоимости используется формула:

Ликвидационная цена = наличные средства на момент банкротства + 75% долгов дебиторов + 50% запасов – долговые обязательства кредиторам

Ликвидационная цена вне зависимости от множества внешних факторов в основной мере зависит от учредителей компании. Балансовая стоимость актива равна ликвидационной стоимости.

Видео: зачем нужно знать Ликвидационную Стоимость Компании


При определенных намерениях они могут установить стоимость на уровне нуля, или же намеренно завысить или занизить ее.

Разница с рыночной

Ликвидационная стоимость и рыночная цена предприятия являются разными понятиями.

Если появляется необходимость в расчете ликвидационной цены, также можно провести классификацию:

Необходимость расчета ликвидационной цены при реализации залогового имущества Расчет необходимо осуществить кредитору, чтобы определить минимально допустимую стоимость залога, при помощи которой можно покрыть требования кредитора. Если финансовые средства, полученные предприятием от кредитора, не будут возвращены своевременно, тогда размер задолженности можно полностью покрыть финансами, полученными от реализации залогового имущества. Такая стоимость приравнивается к ликвидационной, поскольку имеет аналогичные характеристики, такие как срочная реализация и принудительная продажа объекта
Ликвидация компании в случае банкротства также является основанием для расчета ликвидационной стоимости Сроки реализации имущества лимитированы определенными временными рамками, поэтому необходимо сформировать четкий план действий для реализации предприятия и погашения задолженности перед кредиторами. Продолжительность периода, доступного для реализации объекта, зависит от конкретных обстоятельств и условий, в которых оказалась ликвидируемая компания. В данном случае ключевым является тот факт, является ли ликвидация добровольной или принудительной. Если ликвидируется компания на добровольной основе, тогда есть множество способов и вариантов для продажи имущества. Иной вариант предполагается при вынужденной продаже, тогда сроки весьма лимитированы
Ускоренный режим продажи иной собственности Поскольку сроки короткие, также необходимо рассчитать ликвидационную стоимость, по которой будет распродано имущество
Читайте также:  Что такое монополия простыми словами и с примерами

В большинстве случаев ликвидационная стоимость значительно ниже рыночной цены.

Соотнесение остаточной и первоначальной

Ликвидационная цена может иметь такие разновидности:

Промежуточная стоимость Перед тем как полностью оформить банкротство и прекратить предпринимательскую деятельность, организация должна полностью закрыть все задолженности перед кредиторами. После того, как учредители на общем заседании приняли решение о банкротстве и ликвидации предприятия, они должны уведомить об этом соответствующие органы через «Вестник государственной регистрации». С дня публикации отводится двухмесячный период для просчета промежуточной ликвидационной цены и для закрытия какой-либо задолженности перед кредиторами. На протяжении данного периода кредиторы должны предъявить все долговые требования к предприятию, а предприятие должно принять все доступные меры для погашения таких долгов. Если для погашения всей суммы задолженности необходим более длительный срок, ликвидационная комиссия вправе пролонгировать данный период
Окончательная После оплаты всей суммы задолженности оформляется новый бухгалтерский отчет на основании обновленных данных и фиксируется итоговая ликвидационная стоимость. По данной цене реализуется предприятие и рассчитывается стоимость его акций путем разделения окончательной ликвидационной цены на количество выпущенных акций

Отметим, что окончательная сумма должна быть равна промежуточной в отношении активов или задолженности, в противном случае в процессе регистрации могут появиться трудности.

Выходное пособие при увольнении по сокращению штатов
Выплачивается ли выходное пособие при увольнении по сокращению пенсионера узнайте из статьи: выходное пособие при увольнении по сокращению штатов.

Какие выплаты положены при рождении второго ребенка неработающей маме, читайте здесь.

Что это такое подсудность индивидуальных трудовых споров, смотрите здесь.

При расчете ликвидационной стоимости объекта в расчет за базу берется их остаточная стоимость. То есть это величина, которая равняется первоначальной стоимости актива, за минусом уровня износа объекта.

Ликвидационная стоимость: что это?

likvidasionnaya_stoimost

Ликвидационная стоимость представляет размер цены объекта недвижимости, по которой его можно будет продать без лишних условий в максимально короткие сроки. В ее значении нуждаются:

  • кредитные учреждения и банки, предоставляющие ипотеку на покупку квартиры, которая на все время выплаты становится залогом;
  • любой покупатель жилья, так как в его интересах знать возможный размер средств, которые он сможет вернуть себе от покупки при возникновении непредвиденных обстоятельств;
  • федеральные и муниципальные органы власти при совершении операций передачи жилья в собственность частных лиц или по договору социального найма, а также в процессе ликвидации аварийных объектов.

Отличие ликвидационной стоимости от рыночной

Помимо ликвидационной стоимости, при оценке жилых и нежилых зданий и помещений, прежде всего, определяют первостепенную для различных сделок с ними, рыночную цену.

Рыночная цена представляет собой реальную стоимость объекта на рынке недвижимости.

Между обоими видами стоимости можно выделить два значимых отличия:

  • ликвидационная цена практически всегда меньше рыночной на существенную величину;
  • основным фактором, влияющим на величину ликвидационной цены, выступает ограниченное время, а вот при формировании рыночной цены берется во внимание качество объекта и окружающая его инфраструктура.

Как оценивается ликвидационная стоимость?

Стоимость недвижимости в момент вынужденной продажи определяется посредством определения разницы между коммерческой ценой и возможными убытками, которые будут понесены при ее подготовке и реализации. Как правило, ликвидационная цена жилых и нежилых помещений определяется одним из двух методов:

  1. Прямым. Основной смысл этого способа заключается в получении результата на основании сравнения стоимости конкретной недвижимости с аналогичными по качеству объектами. Чаще всего его применяют риелторы, так как они обладают актуальными ценовыми сведениями на различные виды жилья.
  2. Косвенным. Суть такого способа состоит в получении результата посредством проведения анализа рыночной стоимости объекта недвижимости. Фактически при такой методике вычисляют среднестатистическую коммерческую цену квартиры и вычитают из нее ликвидационные расходы.

ocenka_nedvigimosti

Для лиц, не обладающих актуальной статистикой в области ценового оборота на недвижимость, при оценке ликвидационной стоимости лучше применять косвенный метод. Важно также обратить внимание, что при таком способе учитывают воздействие корректировочной поправки, отражающей влияние причинных факторов операции купли-продажи. Исходя из того, что коэффициент корректировки, применяемый в формуле определения ликвидационной стоимости, не является четко выраженной величиной, косвенную методику принято считать неточной. В настоящее время его считают в размере 20% от коммерческой цены.

Независимо от вида применяемого метода оценка ликвидационной стоимости недвижимости проводится всегда в несколько этапов:

  1. Определяют дату, цели и юридические аспекты ее проведения.
  2. Составляют план, в котором определяют методику и порядок ее проведения, а также информативные источники.
  3. Собирают информацию, позволяющую определить коммерческую цену аналогичных объектов недвижимости и величину влияния ликвидационных факторов.
  4. Анализируют возможную выгоду от использования конкретного объекта.
  5. Проводят согласование данных, полученных аналитическим и расчетным путем на предыдущих этапах оценки, и выносят окончательное решение.
  6. Составляют отчет о проделанном анализе и произведенных расчетах.

Документы, необходимые для проведения экспертизы

В процессе оценки ликвидационной стоимости используют информацию, полученную на основании следующих документов:

  • гербового свидетельства о праве собственности;
  • договоров купли-продажи, дарения или наследования;
  • выписки из действующего технического паспорта БТИ;
  • поэтажной схемы объекта недвижимости с пометками и пояснениями;
  • информативных справок о текущих задолженностях, залоговых и арендных обязательствах и т.п.

Все документы, используемые оценщиком во время проведения анализа и расчетов, должны быть отражены в его заключительном отчете.

Источники

  • http://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/metody/likvidatsionnyj.html
  • https://www.audit-it.ru/terms/accounting/likvidatsionnaya_stoimost.html
  • http://jurist-protect.ru/likvidacionnaja-stoimost/
  • http://lawestate.ru/kvartira/likvidatsionnaya-stoimost-kvartiryi.html

[свернуть]
Помогла статья? Оцените её
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...