Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца, как её продать (пошаговая инструкция) и можно ли вообще это сделать?

Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца

Решив продать квартиру, необходимо учесть все риски, присущие процедуре.


  1. Вероятность того, что военнослужащий, который решил купить квартиру, уволится до того, как будет завершено оформление сделки. Но вероятность развития такой ситуации мала.
  2. Отказ военнослужащего от сделки в тот момент, когда будет оформлено право собственности на нового владельца. В этом случае продавцу остается лишь ждать проведения реституционных действий. Пока процесс не завершится, он не сможет повторно реализовать недвижимость.
  3. Оформление продажи квартиры по военной ипотеке требует большего количества документов и затрат времени.
  4. Возможность участия в «серой схеме». Но этот риск ничтожен, ведь банк и Росвоенипотека пристально проверяют каждую сделку.
  5. Важно следить, чтобы приобретаемая недвижимость соответствовала требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Достоинства продажи и недостатки

СПРАВКА: Жилье, которое будет продано по военной ипотеке, будет оставаться в залоге у кредитно-финансовой организации до тех пор, пока заемщик не погасит обязательства. При оформлении сделки по продаже право собственности на недвижимость сразу оформляется на покупателя.

Военная ипотека для продавца квартиры даёт ему следующие преимущества:

  • средства, вырученные за продажу жилья, поступят на счет в банке. Получить наличные можно в любое время;
  • квартиру можно продать выгодно, по высокой рыночной цене;
  • сделка находится под пристальным контролем со стороны банка. Кредитно-финансовая организация гарантирует, что сумма, указанная в договоре, поступит на банковский счет продавца.

Необходимо отметить и следующие недостатки, присущие продаже квартиры, приобретенной по военной ипотеке:


  • реализовать можно только то жилье, с которого снято обременение;
  • для продажи можно обращаться только в тот банк, который получил специальную аккредитацию;
  • после осуществления сделки придется заплатить налог;
  • для получения денег от продажи объекта придется подождать чуть дольше, чем при продаже квартиры при обычной ипотеке.

Требования к недвижимости

ВАЖНО: Военный выбирает недвижимость, ориентируясь на собственные предпочтения. Но он должен принять о внимание то, что недвижимость должна соответствовать требованиям кредитно-финансовой организации.

Каждый банк предъявляет свой список требований, но список главных пунктов стоит выделить следующее:

  1. объект недвижимости должен находиться в хорошем состоянии.
  2. Инженерные системы должны также находиться в хорошем состоянии, это же стоит сказать и о состоянии коммуникаций.
  3. Перепланировки должны отсутствовать.
  4. У владельца должны быть на руках все правоустанавливающие документы.
  5. Третьи лица не должны иметь права собственности на объект.

Можно ли продать квартиру купленную по военной ипотеке?

Можно ли продать квартиру в военной ипотеке? Да, но продать объект не получится в следующих случаях:


  • квартира не свободна, в ней кто-то живет;
  • объект находится в залоге;
  • в ней зарегистрировано какое-то лицо;
  • третьи лица могут предъявить права на объект.

Если недвижимость приобретена по военной ипотеке, долг перед банком погашен, то владелец недвижимости может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Продать квартиру нельзя, если не получено разрешение на процедуру. Его выдает кредитный комитет. Получить его можно в той кредитно-финансовой организации, где будет происходить процедура.

Если решение о предоставлении займа будет положительным, банк открывает счет. Через него будут совершаться все операции.

ВНИМАНИЕ: Продавец должен за свой счет осуществить независимую оценку объекта, только после этого возможна продажа жилья. На следующем этапе с банком заключается соглашение, оно касается продажи недвижимости. После этого договор регистрируется. На завершающем этапе банк перечисляет деньги на счет продавца, а лицо, покупающее квартиру, получает ключи.

Если имеется долг перед банком

В этом случае ситуация более сложная. Чтобы продать недвижимость, придется рассчитаться с государством и банком. Вся сумма вновь возвращается на счет военнослужащего в Росвоенипотеке.

Кроме того, заключение сделки потребует времени, придется предоставить больше документов. Сложностей не возникнет, если жилье выставлено на продажу из-за переезда военнослужащего по долгу службы.

При увольнении погашать свои обязательства придется в любом случае. Платить можно из собственных накопленных средств, либо взяв кредит. Следует помнить, что при увольнении с военной службы долговые обязательства перед кредитно-финансовой организацией могут увеличиться. Поскольку причины увольнения могут быть разными, в каждом случае действия продавца будут отличаться. Далее будет рассказано, как продать квартиру по военной ипотеке.

      

Пошаговая инструкция

В этом разделе будет дана пошаговая инструкция по продаже квартиры по военной ипотеке.

Важно правильно подготовиться к продаже недвижимости.

Сделка состоит из следующих шагов:


  1. после того, как военнослужащий стал обладать свидетельством, подтверждающим его регистрацию в НИС, он может приступить к поиску квартиры. Это можно сделать самостоятельно, либо через агентство недвижимости.
  2. Когда покупатель нашел подходящую недвижимость, он встречается с продавцом. На переговорах, если военнослужащий обращался в агентство, присутствует риелтор. Покупатель узнает стоимость объекта, стороны обговаривают условия сделки.
  3. Достигнутые договоренности фиксируют, составив предварительный договор.
  4. Продавец предоставляет в банк копии бумаг на жилье. Кредитно-финансовая организация должна работать с военной ипотекой и иметь аккредитацию.
  5. Покупатель, являющийся участником НИС, пишет заявление на получение кредита и приносит в банк пакет бумаг. Кредитно-финансовая организация проверяет документы и озвучивает решение.
  6. Если выбор недвижимости одобрен, заемщик открывает счет в этом банке. Именно на него будут переведены средства с накопительного счета в Росвоенипотеке, а также средства от банка.
  7. Пакет бумаг направляют в оценочную компанию продавец должен предоставить доступ оценщику на объект. Работу специалиста оплачивает покупатель жилья.
  8. Если квартира соответствует требованиям, которые предъявляет банк к жилью, между организацией и военнослужащим заключается кредитный договор.
  9. Страхование жилья. Если заемщик желает, страхуется жизнь. Может быть застрахован и титул. Страхование оплачивает участник НИС.
  10. Когда бумаги, подтверждающие кредитование, выполнение оценки и страхования объекта, будут готовы, их передают в Росвоенипотеку. Там их проверяют на соответствие законодательству.
  11. Если Росвоенипотека одобряет договор, деньги с накопительного счета уходят на счет в банке.
  12. Продавец недвижимости и покупатель подписывают договор. Он регистрируется государством.
  13. Когда право собственности будет зарегистрировано, документ уходит в банк. На счет продавца поступают средства.
  14. Бывший собственник квартиры снимается с учета, в указанную дату отдает ключи новому владельцу.
Читайте также:  Договор разовый перевозки груза - 2018

Подготовка документов

Военный, желающий приобрести жилье, должен принести копию паспорта, а также предоставить свидетельство о том, что он является участником накопительной программы. Когда все необходимые документы будут переданы в банк, заемщик должен заполнить заявку на кредит. После этого банк выполнит процедуру проверки данных, на это отводится два дня.

Продавец недвижимости должен принести бумаги:


  • свидетельство. Оно подтверждает его права собственности на жилье;
  • кадастровый паспорт;
  • бумаги, с помощью которых можно подтвердить передачу прав владения;
  • справку, подтверждающую то, что отсутствуют долги по коммунальным платежам;
  • документ о том, что в квартире не имеется зарегистрированных лиц;
  • покупатель-военнослужащий передает в банк свидетельство о регистрации в НИС и личные документы.

Что представляет собой военная ипотека

Кредит для военных, для покупки жилья является одним из подвидов всем известного ипотечного займа для проходящих контрактную службу, он появился в рамках государственного закона, подразумевающего реализацию ипотечной системы накопительного для предоставления права на покупку квартиры (дома). В рамках этой программы любой служащий, который участвует в ней 3 и более года, получает возможность приобрести жилье (в рамках предоставлении ипотечного кредита).

Отличительной характеристикой ипотеки для военных является погашение кредита не самим служащим, а Министерством обороны РФ, путем начисления денег на спецсчет участвующего в программе.

Военный перед новостройкой

Условия

Для участия в данной программе достаточно подать специальный рапорт.

Право на участие имеют офицерский состав (учитывая морских офицеров) и прапорщики, поступившие на контрактную службу после начала выполнения государственной программы. Также право участия предоставляется выпускникам ученых заведений военного профиля и солдатам, повторно перезаключившим контракты о прохождении службы.

Предоставлением военно-ипотечного кредитования занимается большинство крупных банковских организаций Российской Федерации. По расчетам службы мониторинга финансовых рынков их количество равно 77.

Максимальный размер денежного займа рассчитывается для каждого контрактного служащего рассчитывается индивидуально исходя из предполагаемой суммы взносов в рамках программы обеспечения жильем, накопленной до 45-летнего возраста заемщика. В процессе расчета учитывается размер индексации для компенсации прогнозного уровня инфляции. Также в расчете учитывается величина процента кредита и первого взноса за ипотечное жилье.

К примеру, в государственных банках в рамках военной ипотеки процент кредитования состоит из двух частей: фиксированных 2% и ставки рефинансирования Центрального банка (около 7-8%). При этом стоит отметить, что процентная ставка не привязана к общей сумме предоставляемого кредита и первому взносу.

Что касается коммерчески банков, в среднем они устанавливают процентную ставку в размере 10,5 процентов, а сумму первого вноса — 10% стоимости жилья. Такая ипотека освобождена от дополнительных комиссий и сборов, но некоторые банки могут назначать дополнительные проценты, например, при отсутствии личного страхования. Поэтому важно внимательно ознакомиться с договором на предоставление кредита перед подписанием.

Риски продажи квартиры

Многие продавцы квартир настороженно относятся к такому подвиду ипотеке и неохотно решаются продавать свое жилье. Связано это с рисками продажи квартиры в рамках рассматриваемой программы. На самом деле для продавца нет рисков от продажи квартиры по такой программе.

Выполнение условий военной ипотеки контролирует Администрацией Президента и является приоритетным направлением политики государства. Кроме этого, все расчеты за приобретение жилья строго контролируются банком, предоставляющим займ. Главным отличием от продажи в рамках обычной ипотеки является требуемый пакет документов, который будет несколько шире, что увеличит время заключения сделки. Что касается налога на доход от продажи жилья, его необходимо выплачивать в порядке, установленном действующим законодательством.

Плюсы и минусы

Как и любой вид кредитования, военная ипотека имеет свои преимущества и недостатки.

К плюсам от участия в такой программе относят:

  1. Предоставляется в независимости от наличия собственного жилья у заемщика.
  2. Выбрать объект недвижимости можно в любом регионе России.
  3. Сумму первого взноса за жилье можно повысить с использованием личных денежных накоплений.

К минусам военной ипотеки относят:

  1. Запрет на покупку жилья на этапе его строительства.
  2. Максимальный размер займа в рамках такого кредитования составляет 2 миллиона рублей. Поэтому этих денежных средств не всегда хватает на покупку желаемого варианта жилья.
  3. Потеря больших сумм на оформлении всех необходимых документов.
Читайте также:  Плюсы и минусы ИП для регистрации бизнеса

Выбор квартиры

Выбор квартиры или дома на первичном или вторичном рынке жилья осуществляется военным самостоятельно в соответствии с его предпочтением. Но при этом должно соблюдаться важное условие – полное соответствие требованиям банка по отношению к ипотечному жилью.

У разных банков список таких требований отличается, среди основных пунктов можно выделить:

  1. Хорошее жилое состояние объекта недвижимости.
  2. Хорошее состояние инженерных систем и коммуникаций объекта недвижимости.
  3. Отсутствие выполненных перепланировок.
  4. Присутствие всех правоустанавливающих документов.
  5. Отсутствие прав на собственность у третьих лиц.

Необходимые документы

Полный пакет документов для получения военной ипотеки состоит из:

  1. Анкеты лица, которому предоставляется займ.
  2. Копии паспортных данных (заверяются при наличии оригинала).
  3. Свидетельства о заключении или расторжении брака (при его наличии предоставляется копия). При наличии брачного контракта прикрепляется его копия.
  4. Оригинал и копия свидетельства участника НИС.
  5. Согласие супруга или супруги, должно быть нотариально заверено.

После этого необходимо подождать положительного решения банка и приступить к оформлению второго списка документов (для покупки жилья):

  1. Свидетельство о заключении или расторжении брака (при его наличии предоставляется копия). При наличии брачного контракта прикрепляется его копия.
  2. Свидетельства о рождении и паспорта бывших владельцев объекта недвижимости (оригинал и копия).
  3. Документы из БТИ.
  4. Свидетельство о регистрации права собственности (оригинал и копии).
  5. Документы, подтверждающие передачу прав собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).
  6. Справка из госреестра с подтверждением отсутствий обременений на объект недвижимости.
  7. Разрешение на продажу объекта.
  8. Оценка объекта недвижимости в рамках проведения независимой экспертизы.
  9. Справка о количестве прописанных в квартире лиц.
  10. Согласие супругов продавцов на проведение сделки.
  11. Документы о полной оплате коммунальных услуг.

Договора, которые заключаются в программе “Военная ипотека” 

договора по военной ипотеке ЦЖЗ
При заключении договора ЦЖЗ, у военнослужащего-участника НИС возникает ряд вопросов:

  • какие договора по военной ипотеке следует применять (актуальные формы договоров по военной ипотеке); 
  • в какой конкретно сделке должны оформляться те или иные договора;
  • каким образом правильно составить эти договора в том или ином случае.

Дабы избежать приостановок рассмотрения документов в Росвоенипотеке, следует учитывать и применять специальные знания в этой области.
 Договора займа, заключаемые с Росвоенипотекой, имеют утвержденные приказом Министра обороны формы и содержание, в связи с чем внесение каких-либо своих корректировок недопустимо.

То, что может быть исправлено участником НИС, при составлении договора, с учетом индивидуальных особенностей, выделено в типовой форме цветом. 

Плюсы и минусы военной ипотеки для продавца

Банкиры утверждают, что продать квартиру по военной ипотеке для продавца выгодно, так как кредитная организация обеспечивает безопасность расчетов и берет на себя оформление всех договоров. Однако есть несколько чрезвычайно важных моментов, на которые продавцу недвижимости следует обратить внимание.

К плюсам военной ипотеки для продавца можно отнести:

  • Участвовать в сделке могут только банки, прошедшие специальную аккредитацию
  • Уверенность в чистоте сделки с юридической точки зрения
  • Сжатые сроки регистрации сделки: вместо обычных 30 дней, операция занимает лишь 5−7 дней
  • Безопасность сделки по военной ипотеке: все расчеты тщательно контролируются банком.

Ну, а к немногочисленным, но весьма существенным минусам относятся:

  • При юридической чистоте сделки придется заплатить налоги за доход. Не всем хочется «светить» деньгами перед налоговой инспекцией
  • Сроки получения денег несколько больше, чем при обычной сделке, так как в данном случае придется соблюсти определенный порядок расчета, то есть заключения сделки.

В последние годы о случаях мошенничества при работе с военной ипотекой со стороны банков при передаче денежных средств не слышно. Однако определенная настороженность со стороны продавца не помешает. Собственник должен, в первую очередь, перепроверить находиться ли в сейфовой ячейке все оговоренная сумма. Также необходимо обратить внимание, какие потребуются документы, чтобы вскрыть эту ячейку.

Продажа недвижимости по ипотеке
К чему быть готовы при продаже жилья по ипотеке?Продавец жилья должен быть готов к тому, что денежные средства за продажу недвижимости он сможет получить только после того, как будет произведена государственная регистрация сделки, то есть через 5−7 дней. В отдельных случаях согласование всей документации может затянуться на несколько недель. Конечно, не каждый продавец квартиры согласится так долго ждать. Однако в свете сегодняшней ситуации на рынке недвижимости продавцы все чаще идут на такие уступки покупателям и соглашаются на оплату по схеме военной ипотеки.

Можно ли продать жилплощадь, приобретенную по военной ипотеке

продажа квартиры по военной ипотеке риски продавца

После приобретения жилого помещения, военнослужащий получает статус собственника.  Однако стоит взять во внимание, что до полного погашения займа на жилплощади лежит залоговое обременение. Причем не одно, а сразу два: перед банковским учреждением и перед «Росвоенипотекой».

Продажу можно осуществить двумя способами:

  • Выплатить кредит для аннулирования банковского требования. Если со стороны «Росвоенипотеки» тоже не возникнет никаких финансовых опросов, для чего необходимо вернуть предоставленные структурой деньги, жилье можно продавать. Процесс переоформления с одного владельца на другого будет идти по общей схеме, согласно Гражданскому законодательству;
  • Если ссуда не погашена и жилплощадь выступает в роли залога, отчуждению она не подлежит. В такой ситуации процесс будет происходить в индивидуальном порядке.

Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже

Финансовые организации считают, что реализация жилого помещения, приобретенного на ипотечные деньги, является выгодной для продавца. Это обусловлено тем, что банковским учреждением будет обеспечиваться безопасность взаиморасчетов и оформление бумаг.

К плюсам реализации ипотечного помещения можно отнести:

  • Безопасность, обусловленная полным контролем каждого шага по передаче прав и взаиморасчетах;
  • Доступность жилья в большинстве регионов РФ;
  • Получение вырученных денег на расчетный счет или через сейфовую ячейку. В первом случае преимущество заключается в доступе к деньгам в любое время, во втором – в полной их сохранности;
  • Уверенность в правомерности совершаемой операции.
Читайте также:  Нулевая декларация для ИП

Выступать в роли третьего лица банковские организации могут только после прохождения специальной аккредитации. Поэтому при оформлении ссуды не поленитесь уточнить о возможности дальнейшей перепродажи объекта кредитования.

Минусов у такой процедуры немного, они выражаются в:

  • запрете приобретения жилого помещения на низком этапе строительства;
  • ограничении, связанном с гарантией по займу. При ее наличии продать жилплощадь не представляется возможным;
  • оплате налогов за полученный доход. Налогоплательщики не всегда откровенны в вопросе уровня своих доходов, но в данном случае операция является абсолютно прозрачной;
  • сроки хоть и максимально сжаты, но для получения денег на руки придется придерживаться установленного законодательством расчетного порядка.

Так же к минусам можно отнести то, что если в жилых квадратных метрах кто-то зарегистрирован, или осуществлялась несогласованная перепланировка, продать их не получится.

Что касается рисков продавца, то они сведены к минимуму. По результатам статистического анализа, за последние несколько лет, случаев мошенничества с жилимы помещениями, приобретенными на условиях военной ипотеки,  не установлено. Однако это не повод полностью забывать про бдительность.

Если взаиморасчеты будут проходить через сейфовую ячейку, до начала оформления соглашения купли-продажи не будет лишним уточнить, какие бумаги понадобятся для ее вскрытия. А после подписания нужных бланков не забудьте удостовериться в полноте вложенных в нее наличных денег.

Риски продавца

риски продавца

Продавая жилплощадь, стоит взять во внимание все риски, присущие процедуре:

  • военнослужащий, решивший осуществить операцию с недвижимым имуществом, решит уволиться. Следовательно, она станет невозможной;
  • Отказ контрактника от подписания документов, когда право собственности уже будет переоформлено на нового владельца. В данном случае процедура не может быть завершена;
  • Риск оказаться в «серой схеме». При контроле банковским учреждением и Росвоенипотекой он крайне мал, но не стоит полностью забывать про него. Повторная перепроверка бумаг позволит избежать ряда финансовых проблем

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Решить проблему в виде обременения можно согласовав с банком договор купли-продажи. Тогда финансовая структура будет выступать в роли третьего лица.

Покупать в таком случае получает 2 требования на оплату: одно платежное требование на полную сумму непогашенного кредитного обязательства будет составлено в адрес банка, второе – в адрес военнослужащего, осуществляющего продажу.

Стоимость квартиры при этом определяется как разница между полным размером ссуды и ее погашенной частью.

Второй вариант осуществления операции – оформление предварительного договора между физическими лицами. После уведомления банка о намерении преждевременно погасить ссуду, кредитополучатель  осуществляет досрочное погашение деньгами, полученными от потенциально нового владельца.

После того, как кредитная задолженность будет погашена, банк снимает обременение, возвращает заемщику документы на жилье, и квартира может быть продана.

Существует и третий вариант – обмен. Однако сделку такого типа сложно осуществить из-за определения точной рыночной стоимости объектов обмена.

Порядок заключения сделки

Для подготовки ко всем этапам продажи недвижимого имущества, приобретенного по ипотечному займу, первоочередному владельцу необходимо ознакомиться со всеми нюансами операции.

  • После получения свидетельства по программе НИС, военнослужащему необходимо найти квартиру, подходящую под требования банка, или заключить для этого договор с агентством недвижимости;
  • При личной встрече с риелтором оговариваются нюансы по предстоящей сделке, требуемый пакет документов и период осуществления операции;
  • После уточнений всех вопросов составляется и подписывается предварительный договор;
  • Продавец подтверждает факт права собственности на жилье световыми копиями документов, которые затем будут переданы в банк;
  • Осуществляется подбор кредитной организации, прошедшей аккредитацию. Выбрав банк, военнослужащий оформляет заявление на выдачу займа на условиях ипотеки, предоставляет необходимый пакет документов;
  • После того как документы будут проверены и проанализированы, выносится решение по заявке. Как правило, это занимает от 1 до 3 дней;
  • При положительном решении кредитополучателю открывается дополнительный счет для перевода средств с накопительного счета в счет погашении первоначального взноса за квартиру;
  • Параллельно с подачей заявки жилое помещение проходит риелторскую оценку. Затраты по данному действию несет покупатель;
  • При соответствии недвижимости установленным требованиям, между банком и заемщиком оформляется договор на выдачу кредитных ресурсов и заключается соглашение о целевом использовании средств;
  • Следующий обязательный шаг — страхование недвижимости;
  • После заключении всех обязательных соглашений, бумаги перенаправляются в «Росвоенипотеку». Там они будут проверены на соответствие требованиям законодательства. Эта процедура может занять около 7 рабочих дней;
  • Когда с документарной точки все улажено, на счет заемщика поступают средства для внесения первой части платежа за квартиру;
  • Между собственником и покупателем осуществляется подписание соглашения купли-продажи. Затем оно должено быть зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации сделок;
  • На заключительном этапе регистрационный учет продавца аннулируется и он получает деньги по сделке.

Полное заключение сделки по передаче прав собственности на недвижимость занимает около месяца.

Как снять обременение

обременение

Отличительная черта ипотеки для военных в том, что жилплощадь, приобретенная на средства ссуды, выступает в роли залога.

Обеспечение снимается автоматически, если выслуга военнослужащего достигла отметки в 20 лет.  Все, что требуется после данного события, это написать заявление согласно формы «Росвоенипотеки» и стать полноправным владельцем недвижимости.

Источники

  • http://svoe.guru/ipoteka/lgotnye-predlozheniya/voennaya/prodazha-kv.html
  • https://consultmill.ru/kvartira/pokupka/po-voennoj-ipoteke.html
  • https://www.voenpereezd.ru/uchastniku-nis/shablony-dokumentov/czhz/
  • https://moezhile.ru/voennaya/prodazha.html
  • https://ipotekaved.ru/voennaya/prodazha-kvartiry-po-voennoj-ipoteke-riski-prodavtsa.html

[свернуть]
Помогла статья? Оцените её
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...