Методика оценки товаров в обороте

Оценка залога товаров в обороте

Содержание:

Инфоinfo
Порядок документооборота при оценке При оценке и последующем оформлении в залог залогового обеспечения банки запрашивают ряд документов в оригинале, заверенных нотариально или самим Заемщиком и/или Залогодателем. Список может быть разным для разных банков и предметов залога, но он всегда содержит в себе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы технического учета, документы по обременениям на предмет залога и иные документы, в которых имеется ценообразующая информация.
Предоставленные документы должны однозначно идентифицировать предмет залога и подтверждать заявленный Залогодателем состав прав и обременений. Все предоставленные документы хранятся банком в течение срока действия кредита и в случае невозврата кредитного продукта, используются для взыскания и реализации предмета залога.

Оценка товаров в обороте

Пользователей: 2)Наши уважаемые клиенты могут задать здесь свой вопрос и обсудить тему оценки с профессионалами оценочной деятельности 202 3,116 Friday, March 30, 2018 4:38 PMв оценочную фирму никто не продаёт?от Прокофьев Владимир test 1 1 Monday, October 01, 2012 10:44 PMв по нормо-часамот Вадим Валерьевич (Пользователей: 4)Здесь Вы можете обсудить статьи по оценочной деятельности 86 5,264 Monday, April 02, 2018 11:37 AMв а с налогами в МО плохо.от Ёж Размещение резюме для соискателей работы в оценочных компаниях.РАЗМЕЩЕНИЕ ВАКАНСИЙ ПРОВОДИТСЯ НА ПЛАТНОЙ ОСНОВЕ. 308 788 Monday, April 02, 2018 12:05 PMв Выполню работы по оценкеот Сергей Ульяновск (Пользователей: 1)Обсуждение вопросов обучения оценщиков 73 692 Wednesday, January 31, 2018 1:00 PMв Повысить квалификацию бесплатноот Петровский Обсуждение и решение задач 42 433 Monday, January 15, 2018 6:41 AMв Задача с квал.

Важноimportant
По методу ФИФО (первых по времени приобретения), оценка запасов основана на допущении, что материальные ресурсы используются в течение ответственного периода в последовательности их закупки, т.е. ресурсы, первыми поступающие в продажу, должны быть оценены по себестоимости первых по времени закупок с учетом стоимости ценностей, числящихся на начало месяца. Этот метод позволяет получить оценку запасов на коней отчетного периода, наиболее адекватную сложившейся ситуации на рынке данного товара, т.к.
оценка сформировалась по цене последних закупок. Вниманиеattention
Себестоимость реализованного товара в условиях инфляции будет ниже, т.к. при ее формировании учитывается стоимость ранних по времени закупок. Использование данного метода позволяет в условиях инфляции занижать оценку запасов на конец отчетного периода, т.
к. оценка производится по фактической себестоимости ранних по времени закупок.

Оценка предмета залога при корпоративном кредитовании юридических лиц

Причем в банках, как правило, определяют два вида стоимости — это рыночная стоимость и залоговая стоимость, кроме того, определяется ликвидность предмета залога — т.е. способность залога быть проданным за ограниченное время. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на залоговый дисконт, который учитывает затраты банка на реализацию и скидку на торг. Особенности оценки Все виды залогов, за исключением товаров в обороте, в банках оцениваются по методикам оценщиков — путем применения затратного, сравнительного и доходного подходов. Суть затратного подхода в определении стоимости объекта оценки через стоимость строительства нового такого же объекта за вычетом износа объекта оценки.
Сравнительный подход определяет стоимость на основе цен предложений или цен реальных сделок купли-продажи аналогичных объектов.

Оценка недвижимости под залог – преимущества

Наша компания самостоятельно проводит оценку недвижимости с целью залога. Специалисты имеют большой опыт в точном определении текущей рыночной стоимости квадратных метров. Мы используем несколько методов проведения оценочных мероприятий, что позволяет точно определить цену вашей квартиры, а не приблизительный ценник для всего района.

Условия кредитования

  1. Сначала потребуется оформить заявку и заполнить форму на сайте.
  2. После звонка нашего специалиста проводится предварительная оценка недвижимости для залога — исходя из расположения, площади и типа жилья или нежилого помещения могут быть определены рыночные расценки, близкие к текущим. Если сумма устраивает обе стороны, с клиентом договариваются о встрече.
  3. На следующем этапе подписывается договор. Для этого потребуется подойти в офис нашей компании и предоставить оригиналы документов.
  4. Далее проводится регистрация в Росреестре. Владелец объекта вместе с нашим специалистом подают все бумаги, а факт сделки документируется в реестре.
  5. Передача средств после регистрации договора может проводиться в виде наличных или банковского перевода.

Ставки
по кредитам

Ставки по займам начинаются от 14,59% годовых.

В каждом индивидуальном случае процент высчитывается индивидуально, в зависимости от общей оценки недвижимости под залог, суммы займа и ряда других факторов.

ОФОРМИТЕ ЗАЯВКУ И ПОЛУЧИТЕ КРЕДИТ НА САМЫХ ВЫГОДНЫХ УСЛОВИЯХ!Я согласен на обработку персональных данных.

Читайте также:  Кредиты МДМ Банк

Условия погашения займа

Наши клиенты могут досрочно погасить займ без каких-либо санкций. Единственные штрафы предусмотрены за просрочку по платежам.

Особенности оценки для целей кредитования

imushchestvo-zalog.jpg
Для развития бизнеса необходимы инвестиции. Не всегда финансовые вложения возможно сделать из собственных средств, поэтому предприятия прибегают к кредитованию. Одной из составляющих процедуры получения кредита является независимая оценка объектов, предлагаемых в качестве залога. Выдавая кредит предприятию под залог имущества, банк должен оценить предмет залога. Для этого кредитные организации прибегают к услугам независимых специалистов – оценщиков, в обязанности которых входит определение реальной стоимости того или иного объекта.

В результате выдаваемый экспертом отчет об оценке стоимости залога позволяет кредитной организации сделать вывод о ликвидности объекта, цене и сроке его реализации с учетом конъюнктуры рынка и инвестиционной привлекательности

Основные задачи, решаемые с привлечением оценщиков при кредитовании

Особенностью оценки для кредитования является участие в процессе оценки трех сторон:

  • банка,
  • заемщика,
  • оценщика.

Банку необходимо знать реальную стоимость предлагаемого в залог имущества и адекватно оценить риски кредитной сделки.

Заемщик хочет получить под свой актив максимальный лимит кредитования.

imushchestvo-zalog-1.jpg
Миссия оценщика – найти «золотую середину» между потребностями клиента и требованиями банка. Участие независимого оценщика в процессе кредитования призвано защитить коммерческие интересы остальных участников, в том числе сделать более прозрачными условия предоставления таких кредитов.

Определение реальной рыночной стоимости залогового имущества независимым оценщиком позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью залогового имущества и размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении взыскания на заложенное в ходе кредита имущество.

Как правило, в отчете для цели залога указывается, примерный срок экспозиции и ликвидационная стоимость объекта оценки. Кроме того, ряд банков просит оценщика включить в отчет такой раздел, как изменение стоимости объектов в течение срока кредитования. Ключевым моментом при оценке какого-либо имущества является анализ наиболее эффективного его использования. Часто при оценке имущества для целей кредитования объекты оцениваются только в текущем пользовании, и подобный анализ не проводится.

Одной из услуг, которые оценочная компания может оказывать банку помимо оценки залогов – это экспертиза отчетов об оценке на предмет соответствия указанной в них величины рыночной стоимости объекта его реальной стоимости на рынке. Если стоимость на взгляд эксперта завышена или занижена, он должен изучить расчеты и разобраться в ситуации.

imushchestvo-zalog-2.jpg
Например, может быть занижена ставка дисконтирования в расчетах, завышена арендная ставка в доходном подходе, при сравнительном подходе неправильно скорректирована стоимость объектов-аналогов по отношению к оцениваемому объекту, и т.д. В зависимости от качества проверяемого отчета, если возникают сомнения в результате, эксперт может даже провести альтернативный расчет объекта, составить экспертизу на отчет и сделать вывод – не выходят ли действия оценщика за рамки требований оценочного законодательства. Далее пишется резюме по поводу того, насколько верно выполнен отчет и эта экспертиза направляется в кредитный отдел банка.

Рекомендуемый порядок взаимодействия оценщика и банка

Этап

Наименование этапа

1 этап

Согласование технического задания на оценку с представителем банка и представителем заемщика

Определяется объект оценки, права и обременения, обсуждаются применяемые подходы, допущения и ограничения, определяются необходимый объем информации и сроки проведения оценки.

2 этап

Заключение договора

Договор может иметь трехстороннюю форму. Банк может выступать в качестве созаказчика и получателя отчета (наряду с клиентом) и подписывает акт приема-передачи

3 этап

Текущие консультации

Оценщик информирует сотрудника банка о возникающих проблемах (например, с предоставлением информации), совместно обсуждаются спорные вопросы

4 этап

Представление в банк краткого резюме отчета или информационное письмо

Оценщик предоставляет в банк полученные результаты в краткой форме. При согласовании банком результатов, оценщик готовит отчет об оценке

5 этап

Представление заказчику

Подготовленный отчет предоставляется заказчику

imushchestvo-zalog-3.jpg
Первый этап важен сточки зрения сроков получения заемщиком кредита. Банк на основании данных о сроке оценки объекта планирует, когда выносить вопрос о залоге на кредитный комитет и при положительном решении, если объект залога – объект недвижимости с земельным участком, оформлять ипотеку. То есть, срок оценки влияет на срок получения заемщиком кредита.

Третий этап имеет не менее серьезное значение при работе оценщика с банком.

В процессе осмотра объектов и ознакомления с представленными документами, оценщиками могут быть выявлены факторы несоответствия объекта залога правоустанавливающим документам и требующие переоформления или внесения изменений в правоустанавливаюшие документы.

Например:

  • наличие в оцениваемой квартире незарегистрированной перепланировки
  • Несоответствие объемно-планировочных характеристик объекта оценки правоустанавливающим документам

imushchestvo-zalog-4.png
Четвертый этап, так же как и первый, важен сточки зрения сроков получения заемщиком кредита, но еще и с точки зрения его суммы. На этом этапе оценщик предоставляет в банк и заказчику краткое резюме отчета или информационное письмо с рыночной стоимостью объекта. Оценщику необходимо согласовать полученный результат как с клиентом, так и с банком. Важно убедить как Заемщика, так и банк в правильности полученного результата, так как миссия оценщика – найти «золотую середину» между потребностями клиента и требованиями банка. То есть «защитить» результаты оценки. На данном этапе, может серьезно разойтись объективная оценка оценщика и субъективное представление заемщика о стоимости объекта оценки.

При положительном варианте информационное письмо принимают и банк и клиент(заемщик) и на основание него принимается решение о сумме выдаваемого кредита на кредитном комитете.. При отрицательном варианте заемщик может отказывается от кредита. Здесь важно для оценщика заранее обговорить с заказчиком (заемщиком) возможность такого развития событий и сумму оплаты услуг за предоставление краткого резюме или информационного письма.

Читайте также:  Банк Хоум Кредит в Егорьевске: адреса отделений, телефоны, режимы работы

Пятый этап – это непосредственно предоставление отчета об оценке, сделанного в соответствии с требованиями всех действующих государственных стандартов оценки.

Как правило, для целей залога отчет выполняется в двух экземплярах- 1 экземпляр (идет в банк) и копия (остается у заказчика).

Основные требования банка к отчету оценщика

При принятии решения о стоимости имущества для целей залога, сотруднику банка важно знать:

  • За какую сумму и в какой срок предмет залога может быть реализован на открытом рынке.
  • Как меняется стоимость предмета залога в течение срока действия кредитного договора.
  • Насколько снизить стоимость при реализации предмета залога в течение ограниченного периода времени.
  • Каков размер издержек, связанных с реализацией предмета залога.
  • Насколько рассматриваемый актив важен для клиента и какую роль играет в его бизнесе.

Поэтому в идеале, с точки зрения банка как пользователя в отчете об оценке должны содержаться:

  • Оценка рыночной стоимости;
  • Результаты анализа ликвидности объекта, типичный срок экспозиции;
  • Анализ возможных издержек при реализации;
  • Описание роли и места рассматриваемого актива в бизнесе клиента.

Основные требования банка к отчету оценщика:

  • imushchestvo-zalog-6.jpg
    Основной тезис: Отчет об оценки для целей залога – документ, содержащий объективное и обоснованное мнение о реальных перспективах реализации оцениваемого объекта.
  • Используемая для оценки информация должна быть объективна, достоверна и проверяема;
  • Все допущения и предположения должны основываться на реальной рыночной информации и тенденциях
  • Отчет должен содержать всю необходимую информацию для понимания корректности полученного результата

Основные претензии банков к рассматриваемым отчетам об оценке

    imushchestvo-zalog-10.jpg
    Потенциальный заемщик, а именно он в большинстве случаев выступает заказчиком оценки, заинтересован в том, чтобы оценочная стоимость его имущества была максимальной. Банк, естественно, это не устраивает, так как в случае невозврата кредита он будет вынужден погасить свои убытки посредством продажи заложенного имущества. Так как вследствие завышенной оценки сумма кредита была существенно больше реальной стоимости залогового обеспечения, вероятность того, что банк сможет покрыть все свои убытки по данному заемщику, невелика.

    • Отсутствуют ссылки на источники используемой информации, что противоречит стандартам оценки.
    • Отчет перенасыщен избыточными материалами и неоправданно наукообразен.
    • В основе расчетов лежат необоснованные предположения и предпосылки, что противоречит стандартам оценки.
    • Слабая связь с реальными участниками рынка

    (оценщику необходимо прозванивать аналоги, а так же консультироваться с представителями риэлторских и девелоперских компаний).

    А теперь более детально, как выглядит заемщик, которому банк не откажет?

    Образ такой: это женщина с двумя детьми, не слишком юная (где-то за 40), состоящая в браке, не ведущая кочевой образ жизни и не проживающая вблизи горячих точек, имеющая постоянное место работы (желательно госслужащий) и жительства, подтвержденные документально.

    Женщина которой не откажут в кредите

    Причем чаще всего оценкой заемщика занимается скоринг – автоматическая система подсчета рисков невозврата кредита, особенно это касается потребительских кредитов, так как при оформлении ипотеки, общения с кредитным специалистом не избежать.

    У банков существуют, такие понятия как: Stop-факторы и Go-факторы.

    Stop-факторы – это данные о заемщике, которые способствуют отказу в кредите.

    Go-факторы – это данные о заемщике, которые способствуют одобрению кредита.

    Stop-факторы – перечень причин отказа в кредите

    1. Отсутствие постоянной регистрации в Москве (если кредит берется в Москве);
    2. Отсутствие стационарного домашнего телефона по адресу регистрации или по адресу фактического места жительства;
    3. Отсутствие стационарного рабочего телефона;
    4. Ваш мобильный номер оформлен на другого человека;
    5. Место жительства в регионе опасном для жизни, например: Чеченская Республика;
    6. Наличие судимостей;
    7. Уклонение от уплаты алиментов, наличие большого количества штрафов по линии ГИБДД, наличие исполнительных листов по линии судебных приставов;
    8. У вас психическое заболевание;
    9. Непрезентабельная внешность: неряшливость, грязь на одежде, состояние алкогольного опьянения. Проще говоря, вид как у бомжа;
    10. Отсутствие высшего образования;
    11. Ваш близкий родственник имеет плохую кредитную историю;
    12. Опасная профессия, например: полицейский;
    13. Вы работаете на ИП;
    14. Вы собственник бизнеса;
    15. Для лиц мужского пола отсутствие военного билета или приписного удостоверения с отметкой об отсрочке от службы в армии;
    16. Отсутствие какой-либо собственности (дачи, квартиры, земельного участка, автомобиля);
    17. Если цель кредита – погашение действующего кредита, пополнение оборотных средств вашего ООО, приобретение оборудования, начало собственного дела;
    18. У Вас «серый» доход;
    19. Низкий доход. Сумма всех платежей по кредитам не должна превышать 30-50% от совокупного дохода. В расчет банки берут средний доход за последние 3, 6 или 12 месяцев;
    20. Вы часто берете и досрочно выплачиваете кредиты, в течение 3-6 месяцев. Банку такой заемщик не выгоден;
    21. У вас отсутствует кредитная история;
    22. Плохая кредитная история;

    Go-факторы – перечень причин одобрения кредита

    1. Положительная кредитная история
    2. Регистрация в Москве более 5 лет
    3. Вы живете в престижном районе Москвы
    4. У вас престижная профессия, например: нефтяник
    5. Вам 30-50 лет
    6. Вы в браке и Вы женщина, у вас есть маленький ребенок
    7. У вас высокий доход и он подтвержден документально. Особенно это важно при получении ипотеки, в Москве примерно 2,5 тыс. долларов на члена семьи.

    После получения этой информации, банк рассматривает характеристики заемщика и за каждую из них начисляет баллы. По их совокупности принимается решение о выдаче кредита, либо об отказе.

    Банк не обязан Вам сообщать о причинах отказа в кредите, в данном случае на его стороне закон:

    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
    ГК РФ Статья 821. Отказ от предоставления или получения кредита.
    1. Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.
    2. Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором.
    3. В случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита (статья 814) кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору.

    Что такое залог?

    Залоговое обеспечение — это предоставленное заемщиком имущество, которое используется в качестве гарантии выполнения условий заключенной с кредитором сделки. Обычно речь идет о недвижимости, транспортных средствах, электронике, ювелирных изделиях или иных формах собственности, официально принадлежащих залогодателю. Если заемщик наотрез отказывается выплачивать действующий кредит, финансовое учреждение имеет полное право использовать продажу залога в целях возмещения возможных убытков.

    Читайте также:  АТБ банк – заявка на кредит онлайн, оформить ссуду наличными без справок

    Требования к залоговому обеспечению:

    • Рыночная стоимость залога должна покрывать выплаты по кредиту и все издержки кредитора.
    • Срок реализации указанного в договоре залогового имущества не превышает 150 дней.
    • Заемщик обязан подтвердить право собственности на объект залогового обеспечения.
    • Временные финансовые ограничения, включая запрет на продажу и оформление дарственной.
    • Получение разрешения от совладельца на предоставление в качестве залога совместного имущества.
    • Обязательное страхование предоставленного в качестве залога имущества.

    Таким образом, кредит считается обеспеченным, если предоставленный клиентом залог в полной мере соответствует выдвинутым кредитором требованиям.

    Следует отметить, что некоторые финансовые учреждения усложняют процедуру кредитования, требуя от залогодержателя дополнительное обеспечения. При этом стоимость предоставленного имущества не должна чрезмерно превышать размер кредита. Обычно рыночная цена залога на 20-30% превышает сумму займа. Этого достаточно для погашения просроченных задолженностей.

    Рыночная цена залогового обеспечения

    Экспертная оценка залогового имущества предполагает расчет текущей рыночной стоимости, ведь понятие обеспеченности кредита напрямую зависит от качества предложенного заемщиком залога. Полноценное обеспечение будет соответствовать требованиям банка касательно финансовых аспектов сделки.

    Рыночная стоимость залога должна:

    1. Покрыть любые издержки, связанные с реализацией путем аукциона указанного в договоренности залогового имущества.
    2. Превысить размер получаемого кредита.
    3. Компенсировать дополнительные выплаты и проценты за один год использования займа.

    Кредиторы обычно расценивают стоимость залога в качестве общей суммы всех затрат по кредиту. Чтобы определить рыночную цену, необходимо осуществить тщательную оценку залоговых объектов. Для этого нанимаются эксперты, которые входят в штат кредитующего учреждения или предоставляют свои услуги в качестве независимых специалистов. Оценочные фирмы могут быть наняты как кредитором, так и заемщиком.

    Способы определения стоимости залога:

    • Полноценная оценка, предполагающая привлечение экспертов для изучения залогового имущества.
    • Применение покупной стоимости с учетом понижающих коэффициентов.
    • Использование суммы, указанной в заключенном ранее договоре страхования залогового объекта.

    Оценка залогового обеспечения

    Безусловно, наиболее оптимальным вариантом считается расчет стоимости залогового имущества с нуля. В этом случае профессионалы уделят внимание дополнительным факторам, влияющим на стоимость залога. Например, на этапе страхования залогового имущества не учитываются издержки, поэтому оценочная стоимость не соответствует действительности. Эксперты должны учесть любые затраты, связанные с процессом кредитования. Оптимальной считается стоимость залогового обеспечения, которая в полной мере покрывает возможные издержки, процентные платежи и прочие затраты по запланированному для получения кредиту.

    Крупные банки обычно берут в качестве залога только ликвидные объекты, на которые есть постоянный спрос. Речь идет об имуществе, продажа которого не должна вызывать особых трудностей. Обязательным требованием также считается правильное составление и оформление документов согласно действующему законодательству.

    Кредиторы стараются учитывать размер процентной ставки и текущий уровень ликвидности имущества. К тому же, прежде чем приступить к оформлению кредита, следует застраховать объекты, предоставленные в качестве залога. Допускается использование в качестве полноценного обеспечения полученного взаймы имущества. Например, автокредит и ипотека предполагает именно эту форму гарантирования сделки.

    Оценка стоимости залогового имущества

    Привлекая профессионалов к оценке залога, финансовое учреждение обычно планирует получить полноценный отчет, в котором будут указаны конкретные параметры обеспечения и обоснованы данные относительно его стоимости. Кредитору необходимы лишь выводы эксперта. Если оценочная цена не соответствует параметрам сделки, финансовое учреждение откажет в финансировании. Потенциальному заемщику придется искать иное обеспечение, или снизить финансовые аппетиты, сократив размер займа и продолжительность кредитования.

    Этапы оценки залога:

    1. Изучение документов, безапелляционно подтверждающих единоличное или совместное право собственности на используемый в качестве обеспечения объект.
    2. Изучение залога, в том числе проверка его текущего состояния.
    3. Расчёт рыночной стоимости имущества.
    4. Составление отчета о выполненной работе.

    Дополнительные требования к оценочной деятельности выдвигаются в зависимости от типа обеспечения. Эксперт обязан внимательно изучить весь предоставленный заемщиком пакет документов, а также сам залог. Если речь заходит о недвижимости, электронике или транспортных средствах, оценивается техническое состояние имущества. Иногда в качестве обеспечения применяются готовые продукты и различные виды сырья, поэтому заемщику необходимо дополнительно получить право на использование помещений, в которых хранятся подобные объекты. Таким образом, оценка залогового имущества включает также проверку документов.

    Кредиторы стараются выдвигать максимально адекватные требования к залоговому имуществу, поэтому оценщики в своей работе часто отталкиваются от запросов финансовых учреждений. Оценка обычно длится от получаса до нескольких недель в зависимости от типа обеспечения. Если на этапе выполнения подобной работы возникают какие-либо проблемы, заемщик может отказаться от дальнейшего сотрудничества с кредитором.

    Источники

    • http://aval48.ru/metodika-otsenki-tovarov-v-oborote/
    • https://constant-realty.ru/ocenka-nedvizhimosti-dlya-zaloga
    • http://www.Adn-Consult.ru/ocenka/imushestbo-zalog/
    • http://www.blotter.ru/1/l3/prichiny-otkaza-banka-v-kredite/
    • http://creditar.ru/credits/otsenka-zalogovogo-obespecheniya

    [свернуть]
    Помогла статья? Оцените её
    1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
    Загрузка...