Что такое рефинансирование (перекредитование) ипотеки (ипотечного кредита)?

Рефинансирование ипотеки

Содержание:

рефинансирование

Большинство жилых помещений приобретено за счет ипотечных средств.

Ставки по ипотеке высоки, поэтому от банков часто поступают предложения по рефинансированию подобных займов.

Однако следует разобраться в выгоде сделок с рефинансированием договоров.

Что это такое?

Под рефинансированием понимают оформление нового ипотечного договора на иных условиях и закрытие первого займа, заключенного в банковской организации выдавшей кредит.

Польза для заемщиков заключается в более лояльных условиях, предлагаемых банковскими организациями.

Проведение процедуры допустимо как в сторонней компании, так и в банке, который изначально выдал ипотечный кредит. Банки предлагают ипотеку по сниженным ставкам, которые примерно на три пункта выгоднее, чем действующие ипотечные ставки.

Выгода сделки

Рефинансирование выгодно тогда, когда кредит выдан на длительный срок.

Снижение ипотечной ставки на 2, а иногда и 3% означает, что заемщик будет экономить немалые финансовые средства при выплатах.

При ставке в 1% меньше или же при кратковременной ипотеке рефинансирование не может быть оправдано. Это связано с тем, что подобная процедура предполагает оформление документов, подачу заявки и прочие комиссии, которые предусмотрены при ипотечном кредитовании.

Это отнимет лишние финансовые средства и время у заемщика.

Когда следует думать о рефинансировании?

когда задумываться?

Рефинансировать уже действующий кредит – это означает приобрести его на более выгодных условиях по сравнению с предыдущим договором.

Заемщики часто задумываются об этой процедуре при сравнении выплат, которые они совершают в настоящий момент и тех, которые могли бы сократить, прибегнув к выгодному банковскому предложению.

Снижение процентной ставки

Если в период кризиса заемщики были согласны на покупку жилья под 13% годовых, то сегодня банки предлагают займы и под 8-11%.

Если посчитать разницу в переплате, то она существенная. Поэтому этот факт является одной из причин, по которой услуга настолько популярна среди ипотечных заемщиков.

Изменение валюты кредитования

Рефинансирование валюты кредитования – это новая услуга. Однако в связи с тем, что рубль часто испытывает определенные скачки, она сразу же стала востребованной среди клиентов банковских организаций.

Воспользоваться такой возможностью могут те заемщики, которые в ранее заключили ипотечный договор в другой валюте.

Сегодня их выплаты невыгодны им, поскольку курс поменялся, и они желают изменить ситуацию.

Продление срока и уменьшение платежа

уменьшение платежа

Заемщики, желающие оплачивать кредит дольше, чем это прописано в договоре, часто заключают договор рефинансирования.

Он позволяет увеличивать срок займов и тем самым снижать ежемесячную финансовую нагрузку на людей.

Сумма платежа в связи с увеличением срока уменьшается.

Наличие иных кредитов

Иногда у заемщика имеется не только ипотечное жилье, за которое он вносит платежи на ежемесячной основе, но и другие кредитные обязательства.

Объединение кредитов и ипотечного займа достаточно новое явление.

Эта процедура приносит следующие плюсы:

  • простота в оплате займа;
  • улучшение кредитной истории;
  • значительное снижение финансовой нагрузки;
  • возможность для получения дополнительных кредитных займов.

Как оформить?

каким способом можно оформить?

Программа, предусмотренная по осуществлению рефинансирования – это риск для банковской организации.

Поэтому не каждый банк готов предложить подобные условия для заемщиков.

В отношении заемщика банк проведет тщательную проверку. От заемщика требуется соблюдение особых условий.

К ним относят:

  1. Срок по заключенному договору ипотеки должен быть не менее одного года;
  2. Положительная кредитная история;
  3. Задолженности по действующим кредитным обязательствам должны отсутствовать, а оплата производиться в срок.

В качестве гарантии для банка следует предоставить залоговое жилье с проведенными оценочными работами.

От банка, в котором планируется закрытие ипотеки, следует получить разрешение на полное погашение долга.

Организация, предоставляющая возможность по рефинансированию, перечисляет средства на счет кредитора, после чего залог с недвижимости снимают.

Необходимые документы

какие нужны документы?

Заемщик должен предоставить в банковскую организацию следующие документы:

  • паспорт;
  • заполненное заявление;
  • справка о доходах;
  • свидетельство о наличии временной регистрации, если он проживает по указанному адресу на временной основе;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • копия трудовой книжки;
  • копия кредитного договора, а также дополнительные соглашения к нему, если они были заключены;
  • справка, где указан остаток задолженности;
  • справка об отсутствии задолженностей и количестве дней просрочки со стороны клиента (при наличии);
  • справка с реквизитами счета клиента, с которого поступают средства на погашение ипотеки.

Образец типового заявления на рефинансирование ипотечного кредита.

Способы оформления

Существует ряд способов оформления, к которым может обратиться заемщик:

  1. увеличение срока кредитования;
  2. смена валюты займа;
  3. уменьшение ставки по ипотечному кредиту;
  4. оформление нового кредита для погашения предыдущего;
  5. уменьшение суммы ежемесячного внесения по платежу.

Последний способ менее выгоден, поскольку размер вносимых средств уменьшается, а срок кредитования увеличивается.

Переплата в конечном итоге возрастет в несколько раз.

О том, как правильно оформить рефинансирование вашей ипотеки, смотрите в видеоролике:

Программы банков по ипотечному перекредитованию

банковские программы

Рефинансированием ипотеки занимаются в основном крупные банки, к которым относят Сбербанк, Росбанк, Газпромабанк и другие.

Перед тем как обратиться в один из них следует ознакомиться с их условиями.

ВТБ24 является одним из лидеров по количеству оформленных заявок. Минимальная ставка по процентам практически не отличается от Сбербанка и установлена от 9,7%.

Максимальная сумма для получения займа установлена в 30 миллионов сроком на 30 лет.

В этом банке не обойтись без справки по форме 2-НДФЛ. Погашение долга происходит автоматически, то есть клиент не получает средств на руки.

Читайте также:  Как оформить залог

Росбанк также готов предложить перекредитование, при этом ставка по ипотеке низкая и составляет 8,75%. Однако она может быть увеличена в связи с индивидуальными особенностями заемщика.

Срок кредитования в этой организации может быть доступен только до 25 лет. Существует плюс в подаче онлайн заявки, после которой с клиентом свяжутся по телефону.

В Газпромбанке стандартный перечень требований к заемщикам, а ставка в этом банке начинается от 9,2%, но может быть увеличена в процессе одобрения заявки.

Рефинансирование в Сбербанкае

Сбербанк признан основным лидером по ипотечным кредитам, а также по их рефинансированию.

Банк проводит взаимодействие с застройщиками и государством, поскольку участвует в различных программах, которые привлекают клиентов.

На 2018 год в этом банке установлена ставка от 9,5% до 11,5%.

Ставка изменяется в связи со следующими показателями:

  • Имеется ли регистрация договора залогового имущества или же отсутствует;
  • Готовность заемщика к страхованию жизни и здоровья;
  • Предоставление документа об официальном заработке.

Процентные ставки рефинансирования

Ставки, установленные по договору, могут быть как плавающими, так и фиксированными. Поэтому следует разобраться в каждом виде условий.

При фиксированной ставке ее показатель не будет меняться в течение выплат по ипотечному долгу.

ставки

Это правило закреплено в договоре, выдаваемом банковской организацией.

Плюс фиксированной ставки в ее предсказуемости. В этом случае наблюдается отсутствие процентного риска.

Плавающие ставки состоят из переменной и постоянной. Под постоянной понимают показатель, который не будет меняться в течение срока ипотеки. Плавающая ставка будет меняться в зависимости от рыночного индикатора и условий, прописанных в договоре.

Для кредитов в рублях плавающий показатель может меняться ежедневно.

Лучшие предложения от банков

Для того чтобы определиться с банком, в котором будет производиться перекредитование, нужно ознакомиться с их актуальными условиями.

Банк Процентная ставка Условия
Сбербанк 9,5%-11,5% От 500000 до 30 лет
ВТБ24 От 9,7% До 30 млн. и до 30 лет
УРАЛСИБ От 9,90% От 300-500 тысяч рублей, от 3 до 30 лет
Россельхозбанк От 9,05% От 100000 до 30 лет
Росбанк От 8,75% От 300000 до 25 лет

Минусы

Основной минус рефинансирования заключается в том, что длительная и непростая процедура получения одобрения от банка начнется для заемщика еще один раз.

Для банка потребуются справки для доказательства финансовой состоятельности клиента.

Подводные камни заключаются в отсутствии гарантии, что банковский займ будет одобрен после вложения времени и сил в сбор документации.

Не каждый банк предоставляет прозрачную информацию о том, что ожидает заемщика после подписания документов. Это может грозить дополнительными пунктами, о которых клиент не знал при подписании документов.

Острые вопросы

важные вопросы

Для полного понимания перекредитования следует обратить внимание на острые вопросы.

Они встречаются у заемщиков на этапе подготовки к рефинансированию.

Поэтому зная ответ легче подготовиться к процедуре сбора документов и подаче заявки.

Обязан ли кредитор рефинансировать заемщика, если для иных клиентов условия лояльнее?

Банк не обязан этого делать. Более того финансовая организация не всегда готова проводить рефинансирование своего же заемщика.

При рефинансировании в банке, в котором был оформлен кредит, действия по оценке производить не нужно, поскольку вся процедура проходит по уже действующему договору.

Однако банк может отказать в подобной заявке.

Нужно ли доплачивать за рефинансирование?

нужно ли платить?

Ответ зависит от условий.

При рефинансировании в своем банке высока вероятность, что не нужно оплачивать эту услугу, поскольку она больше напоминает реструктуризацию долга.

В других банках траты неизбежны. К ним относят сбор документов, оценка недвижимости,оплата государственной пошлины.

Возможны расходы на нотариальные сборы, поскольку оформление страхования трудоемкий процесс.

Условия программы

Рефинансированию подлежат жилищные кредиты, которые ранее были предоставлены на следующие цели:

  • приобретение или строительство квартиры;
  • покупка отдельной комнаты или последней доли в квартире;
  • приобретение или строительство апартаментов.

Параметры текущего кредита

Местоположение недвижимостиМосква и Московская областьСанкт-ПетербургЛенинградская областьДругой регион РоссииВыберите объект недвижимостиКвартира, доля или апартаментыКомнатаОстаток срока кредиталет

  • 3 года
  • 25 лет

Остаток суммы кредита, руб.Укажите Ваш остаток кредитаВведите остаток суммы кредитаТекущая ставка по кредиту %
Введите текущую ставку по кредитуТекущий ежемесячный платеж, руб.Введите текущий ежемесячный платеж

Рефинансирование

Выбрать ставку 1Базовая ставка-0,5% (оптима)-1,0% (медиа)-1,5% (ультра)Это Ваш первый кредит в нашем банке?Вы зарплатный клиент Росбанка? 2

Результаты расчета 3

ставка0%ежемесячный платеж, руб.0
class=”dc-padding-bottom-30″>
срок кредита, лет0сумма кредита, руб.0Отправить заявку

или

Получить одобрение онлайн

Возможно оформление рефинансирования валютной ипотеки в рубли. Объект недвижимости обязательно передается в залог, а максимальная сумма кредитования не может превышать 85% от стоимости залогового имущества.

Оформить перекредитование ипотечного кредита можно только после того, как с момента предоставления действующей ипотеки пройдет не менее 6 месяцев.

И сэкономить 2 700 000 рублей

В июле 2015 года я купила квартиру в ипотеку и обязалась выплачивать 14,75% годовых в течение 25 лет.


Альбина Хасаншина рефинансировала ипотечный кредит

За два года я выплатила всего 20 тысяч рублей из основного долга и отдала банку целых 640 тысяч рублей процентов.

Чтобы платить меньше, я сделала рефинансирование: взяла в другом банке кредит по сниженной ставке и погасила за его счет ипотеку. Теперь я плачу 9,75% и экономлю 2 700 000 рублей. Расскажу, как у меня это получилось.

При рефинансировании я взаимодействовала с двумя банками. Чтобы не сбить вас с толку, я называю банк, в котором брала ипотеку, «старым» банком, а тот, в котором рефинансировала кредит, — «новым».

Что нужно, чтобы рефинансировать ипотеку

  1. Найти подходящий банк.
  2. Подать заявку на рефинансирование ипотечного кредита.
  3. Собрать документы.
  4. Погасить предыдущий долг и выкупить квартиру.
  5. Снять и наложить обременение на квартиру.

Это долгий процесс, но если все делать по плану, то уже через пару месяцев можно будет платить меньше.

Найти подходящий банк

У меня была цель снизить ставку по ипотеке минимум на 2 процентных пункта. Срок я хотела оставить прежним, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.

Подходящий банк искала в интернете. Открывала сайты, переходила в разделы с рефинансированием ипотеки и сравнивала размеры, сроки и валюту кредита.

Чтобы привлечь клиентов, банки пишут «от 9,25%», «от 10%», «от 10,5%». На практике оказалось, что кредит по такой ставке дадут только тем, кто просит мало, вернет быстро, получает зарплату на карту этого же банка, а еще застрахует жизнь и квартиру. Я не соответствовала этим требованиям, и никаких супервыгодных ставок мне не дали.

Узнать примерную ставку для моих условий я смогла с помощью ипотечного калькулятора. Такой есть на сайте почти каждого банка.

Калькулятор рефинансирования в Тинькофф-ипотеке

Условия одного из банков меня устроили: от меня требовали подтвердить доход справкой 2-НДФЛ и застраховать жизнь, а взамен я могла получить ипотеку под 9,75% вместо нынешних 14,75%.

Чтобы узнать примерную ставку рефинансирования, надо указать стоимость недвижимости, необходимую сумму кредита и удобный ежемесячный платеж
Чтобы узнать примерную ставку рефинансирования, надо указать стоимость недвижимости, необходимую сумму кредита и удобный ежемесячный платеж

Читайте также:  Банк Русский Стандарт, банкомат - адрес, телефон

Подать заявку

Заявка на рефинансирование ипотеки — это резюме заемщика. Банк как бы знакомится с клиентом, оценивает его доход и кредитную историю и решает, дать в долг или нет.

Правильно заполненная заявка — это 80% успеха. Важно было подтвердить, что я соответствую требованиям банка, способна выплатить кредит и в целом надежный клиент.

В отличие от обычной ипотеки при рефинансировании новый банк еще проверяет, как я выполняла обязательства перед старым банком. Если бы были просрочки по платежам или несвоевременные выплаты страховки, мне бы отказали.

В заявке я указала основные данные: ФИО, номер мобильного телефона, электронную почту
В заявке я указала основные данные: ФИО, номер мобильного телефона, электронную почту

Банк попросил прислать копии документов для проверки:

  1. Паспорт.
  2. СНИЛС.
  3. Трудовую книжку.
  4. Справку 2-НДФЛ.
  5. Кредитный договор со старым банком.
  6. График платежей.
  7. Справку об остатке ссудной задолженности.

Справку об остатке ссудной задолженности мне выдали за две минуты в офисе старого банка
Справку об остатке ссудной задолженности мне выдали за две минуты в офисе старого банка

Через восемь дней мне позвонили из службы проверки заемщиков и задали уточняющие вопросы: где и кем я работаю, какой у меня стаж и зарплата, попросили номер телефона моего руководителя или отдела кадров.

Так банк проверил достоверность информации и убедился, что у меня хватит зарплаты и что в ближайшее время я не попаду под сокращение. На следующий день мне одобрили кредит.

Заключение об одобрении кредита. У банка я попросила 65% стоимости квартиры под 9,75% годовых
Заключение об одобрении кредита. У банка я попросила 65% стоимости квартиры под 9,75% годовых

Собрать документы на недвижимость

Документы на недвижимость нужны, чтобы банк проверил квартиру, которую берет в залог. Банк интересует, не занижена ли стоимость квартиры, не рухнут ли стены дома через неделю и действительно ли это квартира клиента.

Когда я просто брала ипотеку, эти документы предоставил банку продавец квартиры. При рефинансировании это моя обязанность.

Чтобы доказать ценность квартиры, я заказала ее оценку. Обратилась в компанию, которую посоветовал банк. Оценщик сфотографировал комнаты, подъезд и двор. За услугу я заплатила 2500 рублей. Отчет готовили два дня.

Как сделать оценку квартиры

Пока готовили отчет, я собрала остальные документы:

  1. Договор купли-продажи квартиры.
  2. Свидетельство о собственности.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Кредитный договор.
  5. График платежей.
  6. Договор страхования и квитанцию об оплате страховой премии.
  7. Справку Ф40 из паспортного стола.
  8. Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.
  9. Справку об остатке ссудной задолженности.

Чаще всего расходы на рефинансирование достигают 35—50 тысяч рублей. Они идут на сбор документов, переоформление кредита и страховки, оплату государственных пошлин. Мне повезло со страховкой: как раз заканчивалось действие предыдущего договора и я просто заключила новый. Часть документов на квартиру находилась дома, а недостающие мне бесплатно выдали в старом банке, паспортном столе и расчетном центре.

В справке по форме № 40 написано, кто прописан в квартире. Паспортист выдал мне ее за пять минут
В справке по форме № 40 написано, кто прописан в квартире. Паспортист выдал мне ее за пять минут

Выкупить квартиру у старого банка

Проверив квартиру, новый банк приготовился выкупить ее у старого. На этом этапе происходит само рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, а новый банк погашает долг перед старым банком.

Я пришла в новый банк и подписала документы. Потом сообщила старому банку, что хочу выкупить у них квартиру, и уточнила свою задолженность, затем передала реквизиты для зачисления в новый банк.

Как я купила квартиру в Подмосковье

Пока я собирала документы, старый банк продолжал ежедневно начислять проценты по ипотеке. 8 августа, в день полного досрочного погашения, по кредиту вместе с процентами набежало 2 159 168 рублей 59 копеек. У нового банка я просила только 2 155 625 рублей 10 копеек. Разницу 3543,49 Р пришлось доплатить самой.

Остаток по процентам заемщик может узнать в офисе банка
Остаток по процентам заемщик может узнать в офисе банка

Я не знала, что эти деньги надо класть на специальный счет, и положила их на карту, с которой банк списывал платежи по ипотеке. 8 августа банк увидел, что денег на специальном счете не хватает, и не провел досрочное погашение. За 24 часа банк начислил мне еще 708 рублей процентов. Утром 9 августа я пришла в офис банка, перевела недостающую сумму и погасила ипотеку.

Справка о досрочном погашении нужна, если старый банк по забывчивости опять потребует денег
Справка о досрочном погашении нужна, если старый банк по забывчивости опять потребует денег

Снять и наложить обременение

При ипотеке квартира считается моей собственностью с обременением. Я могу жить в ней, делать текущий и капитальный ремонт. Однако сделать перепланировку, сдать в аренду, подарить другому человеку или продать без письменного согласия банка нельзя. Это и есть обременение, или залог.

Мне нужно было забрать квартиру из залога у старого банка и передать в залог новому. В старый банк я написала заявление с просьбой выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств. Пока закладная не перешла от старого банка к новому, кредит является необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Таким образом банк стимулирует заемщика быстрее решить вопрос с документами. Обычно банк готовит закладную месяц, но я получила документ через две недели.

Вместе со специалистом из нового банка я пошла в МФЦ, показала закладную с отметкой и написала два заявления: на снятие обременения и наложение нового обременения. Предоставила сведения о квартире и заплатила госпошлину 500 рублей. Через неделю квартира перешла в залог новому банку.

Чтобы забрать квартиру из залога у старого банка, я написала заявление на снятие обременения и предоставила закладную с с отметкой об исполнении обязательств
Чтобы забрать квартиру из залога у старого банка, я написала заявление на снятие обременения и предоставила закладную с с отметкой об исполнении обязательствЧтобы передать квартиру в залог новому банку, я предоставила в МФЦ документы по списку
Чтобы передать квартиру в залог новому банку, я предоставила в МФЦ документы по списку

Как изменились условия по кредиту

Я рефинансировала ипотеку за два месяца. Если не считать плановых ежемесячных платежей и страхового взноса, на оформление документов потратила 7250 рублей — расходы пошли на оценку квартиры, оплату госпошлины в МФЦ, разницы между запрашиваемой суммой и суммой, необходимой для досрочного погашения, процентов. По сравнению с выгодой, которую я получаю от рефинансирования, это копейки.

Что делать? 13.04
при рефинансировании ипотекиНДФЛБанк неожиданно начислил

Экономия от рефинансирования моей ипотеки

Имущественный вычет: сколько вам вернут при покупке квартиры?

ДоПослеЭкономия
Сумма кредита 2 175 000 Р 2 155 625 Р
Процентная ставка 14,75% 9,75%
Окончание выплат 03.08.2040 г. 30.06.2037 г.
Ежемесячный платеж 27 436,86 Р 20 502 Р 6934,86 Р
Переплата по кредиту 5 421 545 Р 2 722 428 Р 2 699 117 Р

Сумма кредитаДо2 175 000 РПосле2 155 625 РЭкономияПроцентная ставкаДо14,75%После9,75%Окончание выплатДо03.08.2040 г.После30.06.2037 г.Ежемесячный платежДо27 436,86 РПосле20 502 РЭкономия6934,86 РПереплата по кредитуДо5 421 545 РПосле2 722 428 РЭкономия2 699 117 Р

Как сэкономить на рефинансировании своей ипотеки

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование (или перекредитование) – это процедура, когда человек берёт новый кредит, чтобы его средствами погасить уже имеющийся у него заём. Однако не нужно путать рефинансирование с ситуацией, когда человек, не имея средств на ежемесячный взнос по кредиту, бежит в банк и берёт на себя ещё больше долгов, тем самым окончательно увязая в кредитной яме.

Рефинансирование – прозрачная процедура, направленная на облегчение ипотечного бремени для заёмщика. Банк в курсе, куда направляются его денежные средства (на полное погашение займа в другом банке), и выдаёт их на заведомо более выгодных, для клиента, условиях.

К примеру, была у клиента давняя ипотека в ВТБ под 14% годовых. Клиент в 2018 году рефинансировался в Сбербанке, и теперь он будет выплачивать тот же остаток основного долга, но уже в Сбербанке, и под ставку, скажем, 9% годовых, тем самым, каждый год экономя 5%.

А все те ситуации, когда человек не может расплатиться с текущими кредитами и набирает новые, рефинансированием не считаются и с точки зрения финансовой грамотности крайне нежелательны.

Подводные камни рефинансирования

Перекредитование при грамотном подходе выгодно и заёмщику, и банку, однако, эта процедура не лишена определённых сложностей и нюансов.

Первый и основной риск для заёмщика – банк может отказать в рефинансировании на любом этапе. Даже когда клиент уже известил первичного кредитора о намерении досрочно погасить ипотеку, уже заказал недешёвый отчёт об оценке недвижимости и сделал все возможные приготовления. И банк по-прежнему не обязан объяснять причины своего отказа.

Читайте также:  Банк Образование - рейтинг, отзывы, адрес, официальный сайт, номера телефонов горячей линии в Калуге

Второй нюанс – рефинансирование доступно далеко не каждому. Вот несколько ситуаций, при которых не стоит даже пытаться подавать заявку:

  • наличие просроченного долга по ипотеке;
  • плохая кредитная история (даже если ипотеку выплачивали безупречно, но при этом нахватали просрочек по потребительским займам, например, в МФО – это тоже послужит причиной отказа);
  • слишком «свежая» ипотека – обычно банки требуют, чтобы клиент как минимум 6 месяцев успешно выплачивал заём;
  • слишком маленький остаток долга – как правило, нужно, чтобы до полного погашения оставалось хотя бы 3 года (хотя этот срок может разниться от банка к банку);
  • по ипотеке проводилась реструктуризация.

Третий нюанс – рефинансирование позволяет объединять несколько кредитов разного характера в один, а также брать дополнительные суммы по желанию заёмщика. На практике это может обернуться проблемами с получением имущественного вычета по ипотеке, т.к. рефинансированный кредит может по договору уже не значиться целевым.

Ещё один возможный корень проблем – повторное рефинансирование. В Налоговом Кодексе в статье про имущественные вычеты прописана возможность получения вычета по ипотечному кредиту, и по рефинансированному ипотечному кредиту. А вот про рефинансированный повторно заём ни слова, что теоретически может послужить основанием для отказа в вычете.

В данной ситуации можно лишь посоветовать отложить перекредитование на некоторый срок – дождаться, пока вычет будет получен в полном размере, а потом уже перекредитовываться на более выгодных условиях.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку

Рассчитать выгоду рефинансирования можно за три простых шага. Первый – смотрите на сумму процентов, которые осталось уплатить по ипотеке в том же банке. Это можно подсчитать самостоятельно по графику платежей, который выдавался при заключении кредитного договора, или же запросить справку в банке. Ещё во многих интернет-банкингах это отображается в личном кабинете в разделе «Кредиты».

Второй шаг – подсчитываете, сколько процентов придётся заплатить по рефинансированной ипотеке в другом банке. Для этого, само собой, нужно знать конкретную ставку, которую вам одобрит банк, и срок кредита. Иными словами, для достоверной оценки выгоды рефинансирования нужно получить предварительное одобрение.

Третий шаг – вычитаете из суммы процентов в текущем банке сумму процентов в другом банке. Затем из получившейся суммы вычитаете стоимость нового отчёта об оценке квартиры, госпошлин и прочих расходов на оформление перекредитования.

После этого остаётся лишь посмотреть на сумму, получившуюся в результате и решить, стоит ли такая экономия всех усилий по получению новой ипотеки.

Дополнительно можно отметить несколько вариантов, при которых рефинансирование ипотеки принесет выгоду:

  • ипотека взята не в той валюте, в которой вы получаете зарплату – перевести долларовую ипотеку в рубли, как правило, будет выгоднее;
  • кредит взят давно, и с тех пор условия жилищного кредитования существенно изменились;
  • вы рефинансируетесь на льготных условиях – например, по индивидуальному предложению банка для корпоративных или зарплатных клиентов;
  • вы объединяете несколько займов в один, стремясь не столько к понижению ставки по ипотеке, сколько к объединению нескольких платежей в один ежемесячный, и снижению кредитного бремени;
  • до конца выплаты ипотеки остаётся ещё несколько лет (когда весь долг почти выплачен, то и разница в сумме процентов не оправдает всех затрат на оформление рефинансирования).

Всегда внимательно читайте условия банковского предложения. Возможно такое, что банк попросту не работает с данным видом займов. Например, «Газпромбанк» предлагает рефинансирование только по ипотеке на квартиру или долевое строительство, а если у вас заём на частный дом или земельный участок, придётся обращаться, например, в «Россельхозбанк».

В банке предлагают реструктуризацию вместо рефинансирования: в чем разница и чем это грозит

Реструктуризация и рефинансирование – это разные вещи, преследующие разные цели. На практике заёмщику легко перепутать или согласиться на одно вместо другого – ведь, казалось бы, он добивается своей исходной цели, т.е. изменения условий выплаты ипотеки и облегчения кредитного бремени. Однако две эти кредитные меры нужно рассматривать именно с позиции конечного результата.

Рефинансирование выгодно банку за счёт привлечения новых клиентов, которые раньше выплачивали ипотеку в других кредитных учреждениях. И пусть сумма процентов по ипотеке будет меньше (т.к. банк с целью переманивания заёмщиков предлагает более низкую ставку), но все равно для банка это дополнительная прибыль и увеличение портфеля ипотечного кредитования.

Реструктуризацию банк предлагает тем заёмщикам, которые уже выплачивают кредит в данном учреждении, и как правило, это шаг навстречу проблемным должникам. Изначально реструктуризация представляет собой снижение кредитного бремени тогда, когда у заёмщика возникли финансовые сложности, и есть риск просрочки или она уже наступила.

Выражается это в следующем:

  • снижение процентной ставки;
  • увеличение срока возврата кредита;
  • «кредитные каникулы» (в виде отсрочки выплаты основного долга, т.е. клиент платит только проценты);
  • пересчёт графика платежей (например, переход с аннуитетного графика на дифференцированный);
  • в отдельных случаях – списание пени и неустоек.

Но банк может предложить реструктуризацию и тогда, когда клиент приходит к нему с согласием на рефинансирование ипотеки в другом банке. Чтобы удержать заёмщика и не потерять выгоду в виде его переплаты по кредиту, банк предлагает сделать реструктуризацию – снижает процентную ставку, уменьшает ежемесячный платёж или предоставляет «кредитные каникулы», и клиент уходит довольным.

Однако в будущем, если такой клиент решится на рефинансирование, его ждёт неприятный сюрприз – все банки первым делом спрашивают, оформлялась ли по данному займу реструктуризация, а, получив положительный ответ, они отказывают в перекредитовании.

Причина отказа кроется как раз в изначальном предназначении реструктуризации – работа с проблемными должниками. В глазах банка реструктурированный кредит указывает на заёмщика, у которого уже возникали финансовые трудности, а значит, не стоит привлекать к себе такого клиента – высок риск новых просроченных долгов.

Перед тем как согласиться на реструктуризацию хорошо подумайте: стоит ли? Если у вас действительно возникли проблемы с возвратом ипотеки, то реструктуризация поможет не испортить кредитную историю и уберечь себя от коллекторов и риска потери квартиры. Но если реструктуризация –попытка удержать вас от рефинансирования ипотеки в другом банке, то лучше отказаться.

Источники

  • https://kvartirgid.ru/ipoteka/refinansirovanie-chto-takoe.html
  • https://www.DeltaCredit.ru/mortgage-credit/refinansirovanie/
  • https://journal.tinkoff.ru/refinancing/
  • https://creditkin.guru/refinansirovanie/ipoteki-chto-eto-takoe.html

[свернуть]
Помогла статья? Оцените её
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...