Военная ипотека: снять обременение, продать и купить другую квартиру

Характеристика военной ипотеки

Содержание:

Продать квартиру, купленную по военной ипотеке
Ипотечное кредитование является одним из самых эффективных вариантом решения жилищных проблем различных категорий населения. Для граждан, проходящих военную службу по контракту в рядах ВС РФ, доступна специальная программа кредитования – военная ипотека. Для этой программы характерны следующие особенности:

  • право на получение ипотеки имеют военнослужащие, проходящие службу на момент обращения за кредитом, а также граждане, уволенные в запас по выслуге лет, по медицинским показателям, или по организационно-штатным мероприятиям;
  • при оформлении ипотечного договора залог на приобретенное жилое помещение устанавливается одновременно в пользу Министерства Обороны РФ и банковского учреждения;
  • основанием для досрочного расторжения договора военной ипотеки будет выступать не только нарушение обязательств по оплате кредита, но и увольнение из рядов ВС РФ по виновным обстоятельствам.

Таким образом, на весь период действий ипотечного соглашения военнослужащий несет ответственность не только перед банком, но и перед военным ведомством.

В стандартных условиях обременение на квартиру, купленную за счет средств военной ипотеки, снимается после полного погашения задолженности по кредиту, а также наличия выслуги в рядах ВС РФ не менее 20 лет. Однако в ряде случаев гражданам необходимо досрочно сняться обременение, чтобы получить возможность распоряжаться ей без согласия залогодержателей.

Рассмотрим основания и порядок снятия обременения с квартиры по военной ипотеке, ведь без этого продажа недвижимости будет невозможна.

Как продать квартиру, находящуюсяв залоге по ипотеке?

 

 

Конечно, существуют негласные распоряжения высшего командования не трогать семейных военных и не переводить их далеко от дома. Но в жизни случаются всякие ситуации, поэтому военное руководство приложит максимум усилий, чтобы посодействовать в наиболее комфортном переезде. И если не получится предоставить квартиру на новом месте, то можно помочь с продажей уже приобретенного в ипотеку жилья.

Также уважительной причиной продажи станет тяжелая болезнь одного из родственников.

Как продать или купить квартиру в военной ипотеке: инструкция

Если срочно потребуется крупная сумма денег на операцию, а взять их кроме продажи квартиры негде, все участвующие стороны по-хорошему должны войти в положении и не препятствовать продаже. В этой ситуации главное предоставить в финансовое учреждение и Министерство обороны копии анализов и заключения врачей, чтобы подтвердить свои слова документально. Тогда никаких дополнительных вопросов возникнуть не должно.

 

Но если военнослужащий хочет продать жилье, находящееся в залоге по ипотеке без уважительной причины, то в этом ему никто не поможет. Даже если вдруг возникло желание вместо квартиры купить земельный участок и построить дом, для чего требуется продажа квартиры, то придется ждать момента полного погашения своего долга, а потом уже распоряжаться жильем как тебе вздумается. Поэтому перед принятием решения об участии в программе ипотечного кредитования военных необходимо четко взвесить для себя все за и против, чтобы потом не оказаться в неприятной ситуации.

 

Какова сумма налогового вычета?

 

Согласно принятому законодательству участники программы ипотечного кредитования военных имеют право на получения налоговых вычетов на сумму не более 2 миллионов рублей. Для осуществления данной процедуры необходимо обратиться в отделение налоговой инспекции по месту прописки и предоставить им декларацию 3-НДФЛ. При этом вычет начисляется только на личные средства военнослужащего, которые были внесены свыше размера первоначального взноса и не касались обеспечения долговых обязательств.

 

Сюда относятся затраты на покупку строительных материалов и проведение отделочных работ, а также дополнительные расходы на оплату услуг банка или какой-либо организации, занимавшейся оформлением документов. Налоговые вычеты могут быть получены неограниченное количество раз, до того момента, как общая сумма выплат достигнет отметки 2 миллиона рублей. Также владелец квартиры имеет право на получение налогового вычета при продаже жилья в размере до 1 миллиона рублей. Но это действительно только для тех случаев, когда квартира пробыла в собственности менее двух лет.

Стоит учитывать тот момент, что налоговая служба самостоятельно не будет извещать гражданина, что ему положена определенная сумма денег. В этой ситуации придется заниматься оформлением и выявлением возможности частичного возврата денежных средств самостоятельно. Придется немало потрудиться, чтобы отстоять свои законные права, но, увы, таковы реалии современного мира. Никто не позаботиться о тебе лучше, чем ты сам.

Что представляет собой военная ипотека

Кредит для военных, для покупки жилья является одним из подвидов всем известного ипотечного займа для проходящих контрактную службу, он появился в рамках государственного закона, подразумевающего реализацию ипотечной системы накопительного для предоставления права на покупку квартиры (дома). В рамках этой программы любой служащий, который участвует в ней 3 и более года, получает возможность приобрести жилье (в рамках предоставлении ипотечного кредита).

Читайте также:  Россельхозбанк ипотека: как взять ипотеку в россельхозбанке в 2018 г

Отличительной характеристикой ипотеки для военных является погашение кредита не самим служащим, а Министерством обороны РФ, путем начисления денег на спецсчет участвующего в программе.

Военный перед новостройкой

Условия

Для участия в данной программе достаточно подать специальный рапорт.

Право на участие имеют офицерский состав (учитывая морских офицеров) и прапорщики, поступившие на контрактную службу после начала выполнения государственной программы. Также право участия предоставляется выпускникам ученых заведений военного профиля и солдатам, повторно перезаключившим контракты о прохождении службы.

Предоставлением военно-ипотечного кредитования занимается большинство крупных банковских организаций Российской Федерации. По расчетам службы мониторинга финансовых рынков их количество равно 77.

Максимальный размер денежного займа рассчитывается для каждого контрактного служащего рассчитывается индивидуально исходя из предполагаемой суммы взносов в рамках программы обеспечения жильем, накопленной до 45-летнего возраста заемщика. В процессе расчета учитывается размер индексации для компенсации прогнозного уровня инфляции. Также в расчете учитывается величина процента кредита и первого взноса за ипотечное жилье.

К примеру, в государственных банках в рамках военной ипотеки процент кредитования состоит из двух частей: фиксированных 2% и ставки рефинансирования Центрального банка (около 7-8%). При этом стоит отметить, что процентная ставка не привязана к общей сумме предоставляемого кредита и первому взносу.

Что касается коммерчески банков, в среднем они устанавливают процентную ставку в размере 10,5 процентов, а сумму первого вноса — 10% стоимости жилья. Такая ипотека освобождена от дополнительных комиссий и сборов, но некоторые банки могут назначать дополнительные проценты, например, при отсутствии личного страхования. Поэтому важно внимательно ознакомиться с договором на предоставление кредита перед подписанием.

Риски продажи квартиры

Многие продавцы квартир настороженно относятся к такому подвиду ипотеке и неохотно решаются продавать свое жилье. Связано это с рисками продажи квартиры в рамках рассматриваемой программы. На самом деле для продавца нет рисков от продажи квартиры по такой программе.

Выполнение условий военной ипотеки контролирует Администрацией Президента и является приоритетным направлением политики государства. Кроме этого, все расчеты за приобретение жилья строго контролируются банком, предоставляющим займ. Главным отличием от продажи в рамках обычной ипотеки является требуемый пакет документов, который будет несколько шире, что увеличит время заключения сделки. Что касается налога на доход от продажи жилья, его необходимо выплачивать в порядке, установленном действующим законодательством.

Плюсы и минусы

Как и любой вид кредитования, военная ипотека имеет свои преимущества и недостатки.

К плюсам от участия в такой программе относят:

  1. Предоставляется в независимости от наличия собственного жилья у заемщика.
  2. Выбрать объект недвижимости можно в любом регионе России.
  3. Сумму первого взноса за жилье можно повысить с использованием личных денежных накоплений.

К минусам военной ипотеки относят:

  1. Запрет на покупку жилья на этапе его строительства.
  2. Максимальный размер займа в рамках такого кредитования составляет 2 миллиона рублей. Поэтому этих денежных средств не всегда хватает на покупку желаемого варианта жилья.
  3. Потеря больших сумм на оформлении всех необходимых документов.

Выбор квартиры

Выбор квартиры или дома на первичном или вторичном рынке жилья осуществляется военным самостоятельно в соответствии с его предпочтением. Но при этом должно соблюдаться важное условие – полное соответствие требованиям банка по отношению к ипотечному жилью.

У разных банков список таких требований отличается, среди основных пунктов можно выделить:

  1. Хорошее жилое состояние объекта недвижимости.
  2. Хорошее состояние инженерных систем и коммуникаций объекта недвижимости.
  3. Отсутствие выполненных перепланировок.
  4. Присутствие всех правоустанавливающих документов.
  5. Отсутствие прав на собственность у третьих лиц.

Необходимые документы

Полный пакет документов для получения военной ипотеки состоит из:

  1. Анкеты лица, которому предоставляется займ.
  2. Копии паспортных данных (заверяются при наличии оригинала).
  3. Свидетельства о заключении или расторжении брака (при его наличии предоставляется копия). При наличии брачного контракта прикрепляется его копия.
  4. Оригинал и копия свидетельства участника НИС.
  5. Согласие супруга или супруги, должно быть нотариально заверено.

После этого необходимо подождать положительного решения банка и приступить к оформлению второго списка документов (для покупки жилья):

  1. Свидетельство о заключении или расторжении брака (при его наличии предоставляется копия). При наличии брачного контракта прикрепляется его копия.
  2. Свидетельства о рождении и паспорта бывших владельцев объекта недвижимости (оригинал и копия).
  3. Документы из БТИ.
  4. Свидетельство о регистрации права собственности (оригинал и копии).
  5. Документы, подтверждающие передачу прав собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).
  6. Справка из госреестра с подтверждением отсутствий обременений на объект недвижимости.
  7. Разрешение на продажу объекта.
  8. Оценка объекта недвижимости в рамках проведения независимой экспертизы.
  9. Справка о количестве прописанных в квартире лиц.
  10. Согласие супругов продавцов на проведение сделки.
  11. Документы о полной оплате коммунальных услуг.

Плюсы и минусы военной ипотеки для продавца

Банкиры утверждают, что продать квартиру по военной ипотеке для продавца выгодно, так как кредитная организация обеспечивает безопасность расчетов и берет на себя оформление всех договоров. Однако есть несколько чрезвычайно важных моментов, на которые продавцу недвижимости следует обратить внимание.

К плюсам военной ипотеки для продавца можно отнести:

  • Участвовать в сделке могут только банки, прошедшие специальную аккредитацию
  • Уверенность в чистоте сделки с юридической точки зрения
  • Сжатые сроки регистрации сделки: вместо обычных 30 дней, операция занимает лишь 5−7 дней
  • Безопасность сделки по военной ипотеке: все расчеты тщательно контролируются банком.

Ну, а к немногочисленным, но весьма существенным минусам относятся:

  • При юридической чистоте сделки придется заплатить налоги за доход. Не всем хочется «светить» деньгами перед налоговой инспекцией
  • Сроки получения денег несколько больше, чем при обычной сделке, так как в данном случае придется соблюсти определенный порядок расчета, то есть заключения сделки.
Читайте также:  Кредиты в Канске - 43 предложений, взять потребительский кредит в банках Канска наличными

В последние годы о случаях мошенничества при работе с военной ипотекой со стороны банков при передаче денежных средств не слышно. Однако определенная настороженность со стороны продавца не помешает. Собственник должен, в первую очередь, перепроверить находиться ли в сейфовой ячейке все оговоренная сумма. Также необходимо обратить внимание, какие потребуются документы, чтобы вскрыть эту ячейку.

Продажа недвижимости по ипотеке
К чему быть готовы при продаже жилья по ипотеке?Продавец жилья должен быть готов к тому, что денежные средства за продажу недвижимости он сможет получить только после того, как будет произведена государственная регистрация сделки, то есть через 5−7 дней. В отдельных случаях согласование всей документации может затянуться на несколько недель. Конечно, не каждый продавец квартиры согласится так долго ждать. Однако в свете сегодняшней ситуации на рынке недвижимости продавцы все чаще идут на такие уступки покупателям и соглашаются на оплату по схеме военной ипотеки.

Как продать квартиру с военной ипотекой — схема действий

Согласно закону, жилье, купленной с использованием ЦЖЗ (расш. целевой жилищный займ) и ипотечного займа, до момента погашения кредита является залогом у кредитора и Минобороны РФ.

Обременение всегда снимается исключительно после полного погашения займа и после достижения срока службы, равного 20 годам. То есть, продать жилье, которое военнослужащий приобрел по программе Военная ипотека, можно лишь в случае полного погашения займа и снятия обременения в пользу банка и государства (ст. 10 ФЗ от 20/08/04 №117).

Продажа квартиры с военной ипотекой

Учитывая, что передать жилье продавцу вместе с обременением не получится, схема продажи недвижимости (в отличие от продажи жилья, купленного по гражданской ипотеке) включает в себя поиск средств для погашения ЦЖЗ. И без специального потребительского займа обычно не обойтись.

Выглядит схема продажи следующим образом:

  • Уведомить кредитора (банк) и Росвоенипотеку о желании продать жилье и снять обременения.
  • Подать рапорт (чтобы не терять время) на получение 2-го свидетельства участника НИС.
  • Уточнить в банке сумму оставшегося долга по займу.
  • Погасить сумму оставшегося долга.
  • Найти покупателя на жилье.
  • Получить документ о снятии обременения.
  • Получить в регистрационной палате свидетельство о собственности на жилье уже без обременения.
  • Продать жилье по обычной схеме.

Возможно ли повторное участие в Военной ипотеке?

Этот вопрос интересует многих военнослужащих. Соответственно действующему закону, купить вторую недвижимость с помощью государства действительно можно. Для этого нужно снять обременение с жилья и продать жилье.

Продажа квартиры с военной ипотекой

Как снять обременения для продажи квартиры, приобретенной по военной ипотеке?

Избавиться от такой проблемы, как обременение – главная задача при совершении любых действий с квартирой, приобретенной через военную ипотеку.

В силу закона данная квартира, несмотря на право собственности на нее у заемщика, представляет собой залог в пользу банка и Росвоенипотеки (двойное обременение).

Способов снятия обременения не так много:

  • Погашение задолженности за счет личных накоплений (погашаются средств ЦЖЗ + остаток долга по кредиту).
  • Погашение с помощью специального потребительского кредита (с его помощью погашается долг перед Росвоенипотекой, а долг перед банком погашается за счет средств от покупателя жилья).

После продажи жилья можно подавать рапорт на повторное участие в программе Военная ипотека, собрать необходимые для оформления ипотеки документы и еще раз воспользоваться средствами, которые были возвращены на именной накопительный счет.

Что нужно помнить:

  • Обременение снимается только после полного погашения своих обязательств перед Росвоенипотекой и банком.
  • Снятие залога в пользу Росвоенипотеки происходит на основании доверенности от ФГУ Росвоенипотека. Далее следует написать заявление с просьбой о снятии залога в ЕГРП, предоставив доверенность.
  • Доверенность выписывают исключительно после того, как закрыт именной счет, и участник НИС исключен из реестра.
  • В заявлении для снятия обременения желательно указать действительный адрес и телефон. При отсутствии получателя (доверенность отсылают курьером) доверенность может обратно в Росвоенипотеку.
  • Взять военную ипотеку еще раз может каждый участник НИС, если до его 45-летия осталось более 3 лет.
  • При погашении ЦЖЗ (долга перед Росвоенипотекой) можно использовать полученный материнский капитал.

Повторная военная ипотека возможна, но следует понимать, что средств по ней будет уже меньше, учитывая возраст военнослужащего.

Продажа квартиры с военной ипотекой

Можно ли продать жилплощадь, приобретенную по военной ипотеке

продажа квартиры по военной ипотеке риски продавца

После приобретения жилого помещения, военнослужащий получает статус собственника.  Однако стоит взять во внимание, что до полного погашения займа на жилплощади лежит залоговое обременение. Причем не одно, а сразу два: перед банковским учреждением и перед «Росвоенипотекой».

Продажу можно осуществить двумя способами:

  • Выплатить кредит для аннулирования банковского требования. Если со стороны «Росвоенипотеки» тоже не возникнет никаких финансовых опросов, для чего необходимо вернуть предоставленные структурой деньги, жилье можно продавать. Процесс переоформления с одного владельца на другого будет идти по общей схеме, согласно Гражданскому законодательству;
  • Если ссуда не погашена и жилплощадь выступает в роли залога, отчуждению она не подлежит. В такой ситуации процесс будет происходить в индивидуальном порядке.

Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже

Финансовые организации считают, что реализация жилого помещения, приобретенного на ипотечные деньги, является выгодной для продавца. Это обусловлено тем, что банковским учреждением будет обеспечиваться безопасность взаиморасчетов и оформление бумаг.

К плюсам реализации ипотечного помещения можно отнести:

  • Безопасность, обусловленная полным контролем каждого шага по передаче прав и взаиморасчетах;
  • Доступность жилья в большинстве регионов РФ;
  • Получение вырученных денег на расчетный счет или через сейфовую ячейку. В первом случае преимущество заключается в доступе к деньгам в любое время, во втором – в полной их сохранности;
  • Уверенность в правомерности совершаемой операции.
Читайте также:  Ипотека ВТБ банка в Казани - взять ипотеку в ВТБ, условия кредитов на квартиру, ставки

Выступать в роли третьего лица банковские организации могут только после прохождения специальной аккредитации. Поэтому при оформлении ссуды не поленитесь уточнить о возможности дальнейшей перепродажи объекта кредитования.

Минусов у такой процедуры немного, они выражаются в:

  • запрете приобретения жилого помещения на низком этапе строительства;
  • ограничении, связанном с гарантией по займу. При ее наличии продать жилплощадь не представляется возможным;
  • оплате налогов за полученный доход. Налогоплательщики не всегда откровенны в вопросе уровня своих доходов, но в данном случае операция является абсолютно прозрачной;
  • сроки хоть и максимально сжаты, но для получения денег на руки придется придерживаться установленного законодательством расчетного порядка.

Так же к минусам можно отнести то, что если в жилых квадратных метрах кто-то зарегистрирован, или осуществлялась несогласованная перепланировка, продать их не получится.

Что касается рисков продавца, то они сведены к минимуму. По результатам статистического анализа, за последние несколько лет, случаев мошенничества с жилимы помещениями, приобретенными на условиях военной ипотеки,  не установлено. Однако это не повод полностью забывать про бдительность.

Если взаиморасчеты будут проходить через сейфовую ячейку, до начала оформления соглашения купли-продажи не будет лишним уточнить, какие бумаги понадобятся для ее вскрытия. А после подписания нужных бланков не забудьте удостовериться в полноте вложенных в нее наличных денег.

Риски продавца

риски продавца

Продавая жилплощадь, стоит взять во внимание все риски, присущие процедуре:

  • военнослужащий, решивший осуществить операцию с недвижимым имуществом, решит уволиться. Следовательно, она станет невозможной;
  • Отказ контрактника от подписания документов, когда право собственности уже будет переоформлено на нового владельца. В данном случае процедура не может быть завершена;
  • Риск оказаться в «серой схеме». При контроле банковским учреждением и Росвоенипотекой он крайне мал, но не стоит полностью забывать про него. Повторная перепроверка бумаг позволит избежать ряда финансовых проблем

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Решить проблему в виде обременения можно согласовав с банком договор купли-продажи. Тогда финансовая структура будет выступать в роли третьего лица.

Покупать в таком случае получает 2 требования на оплату: одно платежное требование на полную сумму непогашенного кредитного обязательства будет составлено в адрес банка, второе – в адрес военнослужащего, осуществляющего продажу.

Стоимость квартиры при этом определяется как разница между полным размером ссуды и ее погашенной частью.

Второй вариант осуществления операции – оформление предварительного договора между физическими лицами. После уведомления банка о намерении преждевременно погасить ссуду, кредитополучатель  осуществляет досрочное погашение деньгами, полученными от потенциально нового владельца.

После того, как кредитная задолженность будет погашена, банк снимает обременение, возвращает заемщику документы на жилье, и квартира может быть продана.

Существует и третий вариант – обмен. Однако сделку такого типа сложно осуществить из-за определения точной рыночной стоимости объектов обмена.

Порядок заключения сделки

Для подготовки ко всем этапам продажи недвижимого имущества, приобретенного по ипотечному займу, первоочередному владельцу необходимо ознакомиться со всеми нюансами операции.

  • После получения свидетельства по программе НИС, военнослужащему необходимо найти квартиру, подходящую под требования банка, или заключить для этого договор с агентством недвижимости;
  • При личной встрече с риелтором оговариваются нюансы по предстоящей сделке, требуемый пакет документов и период осуществления операции;
  • После уточнений всех вопросов составляется и подписывается предварительный договор;
  • Продавец подтверждает факт права собственности на жилье световыми копиями документов, которые затем будут переданы в банк;
  • Осуществляется подбор кредитной организации, прошедшей аккредитацию. Выбрав банк, военнослужащий оформляет заявление на выдачу займа на условиях ипотеки, предоставляет необходимый пакет документов;
  • После того как документы будут проверены и проанализированы, выносится решение по заявке. Как правило, это занимает от 1 до 3 дней;
  • При положительном решении кредитополучателю открывается дополнительный счет для перевода средств с накопительного счета в счет погашении первоначального взноса за квартиру;
  • Параллельно с подачей заявки жилое помещение проходит риелторскую оценку. Затраты по данному действию несет покупатель;
  • При соответствии недвижимости установленным требованиям, между банком и заемщиком оформляется договор на выдачу кредитных ресурсов и заключается соглашение о целевом использовании средств;
  • Следующий обязательный шаг — страхование недвижимости;
  • После заключении всех обязательных соглашений, бумаги перенаправляются в «Росвоенипотеку». Там они будут проверены на соответствие требованиям законодательства. Эта процедура может занять около 7 рабочих дней;
  • Когда с документарной точки все улажено, на счет заемщика поступают средства для внесения первой части платежа за квартиру;
  • Между собственником и покупателем осуществляется подписание соглашения купли-продажи. Затем оно должено быть зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации сделок;
  • На заключительном этапе регистрационный учет продавца аннулируется и он получает деньги по сделке.

Полное заключение сделки по передаче прав собственности на недвижимость занимает около месяца.

Как снять обременение

обременение

Отличительная черта ипотеки для военных в том, что жилплощадь, приобретенная на средства ссуды, выступает в роли залога.

Обеспечение снимается автоматически, если выслуга военнослужащего достигла отметки в 20 лет.  Все, что требуется после данного события, это написать заявление согласно формы «Росвоенипотеки» и стать полноправным владельцем недвижимости.

Источники

  • http://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-po-voennoj-ipoteke
  • https://berolux.ru/%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B0-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B-%D0%BF%D0%BE-%D0%B2%D0%BE%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%B9-%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B5/
  • https://consultmill.ru/kvartira/pokupka/po-voennoj-ipoteke.html
  • https://moezhile.ru/voennaya/prodazha.html
  • https://crediti-bez-problem.ru/kak-prodat-kvartiru-priobretennuyu-po-voennoj-ipoteke-sovety-ekspertov.html
  • https://ipotekaved.ru/voennaya/prodazha-kvartiry-po-voennoj-ipoteke-riski-prodavtsa.html

[свернуть]
Помогла статья? Оцените её
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...